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澳洲置业:新房VS二手房,孰优孰劣?
2022-06-01 13:53:45 来源:

在澳大利亚,房产投资的流派分为许多种,有人崇尚长期持有的投资方式,有人喜欢买二手房来装修,更专业的投资者,则可能直接买地自己做小型开发。当然,后者对于投资人的专业水平和时间投入要求,对市场的精准把握,以及资金方面的实力等,都比前者要高出许多,可能面临的风险也要明显更大。


因此,对于大部分有着自己本职工作,平时不可能花大时间在房地产行业上,但却想要投资房产的人来说,长期持有的新房或者二手房投资方式可能是最可行,也是最合适的一种房产投资方式。今天就会结合房产,税务,收益这几大方面为您全面解析二手房和新房的优劣势。

 

澳洲置业:新房VS二手房,孰优孰劣?


1、负扣税优惠


在澳洲有一个独特的负扣税政策。负扣税是相对于一般的扣税而言,一般的扣税可以叫做正扣税,也就是说,挣钱超过一定额度就要交税。相似的概念,负扣税是说你投资亏钱了,政府可以让你少交税。在澳洲买房, 税务局认为你的房产投资是一个生意,生意可能盈利,也可能亏损。维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用等等,都视为“支出”。


用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个在纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从您的应付税(Taxable amount) 中直接减去,为你带来税务上的优惠。


购买新房的优势是什么?


新房的结构框架部分的折旧能以每年2.5%的速度折旧四十年,并且新房的设备装修部分的资产是全新的,它们的折旧起步价值要远大于旧房,因此也能用以最大限度的折旧。


购买二手房的劣势是什么?


2017年二手房交易政策指明,在2017年5月9日之后交换合同的房产交易,购买二手房的新买家,将不能申报在settle 日之前已经存在的设备,装修等部分的折旧用于抵税;但购买新房用于投资用途的,依然可以申报设备装修部分的折旧;房屋settle后再购买的物品,可以用于申报折旧。(此政策不涉及2017年5月9日之前settle的房屋,业主依然可以申报设备装修部分的折旧)。


也就是说,二手房原本的装修设施都无法再折旧了,影响到底有多大呢,请看下面一组来自BMT Tax Depreciation的首席执行官Bradley Beer提供的数据对比: 


澳洲置业:新房VS二手房,孰优孰劣?


新政推出后60万的二手房每年的折旧额锐减$5500,比起新房来更是差了$6677,几乎差了一倍,更不利于投资者。


新房折旧可以折多少呢?


详细数值和计算方法都是因房而异的,由专门的折旧机构可以进行评估,大致60万左右的独立房在每年折旧8000到10000左右,而公寓在11000到14000左右。


折旧包括哪些部分呢?


租房广告费(Advertising for tenants)即,投资者在招租时产生的广告费


物业管理费(Body corporate fees/Strata fees),通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费  


清洁费(Cleaning),关于清洁投资房的费用。


市政费(Council rates)


房屋及设施折旧(Depreciation expenses)


园艺和锄草费用(Gardening and lawn mowing)


房产保险(Insurance)


房贷利息(Interest on loans),如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税


法务费(Legal fees),请注意,买卖房屋时产生的律师费则不能计入此项。


除虫费(Pest control) 


房屋中介代管费(Property agent fees),如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。


房屋维护维修费(Repairs and maintenance)


文具,电话费和邮费(Stationary,telephone and postage)


其他房屋出租费用(Sundry rental expenses)可以包括一些零碎的杂项费用。 


案例讲解


比如一个人合同上的税前工资是$70,000/年,但最终到手的只有$54,833,剩下的那$15,167在发工资之前就已经光荣纳税了。但去年,这个人在没有其他投资房产的情况下买了一套60万的投资房,租金收入$600/周,这时候,这笔投资生意带来的效益如下图所示:


澳洲置业:新房VS二手房,孰优孰劣?


根据现行的负扣税计算办法,这套投资房为这个人带来了约$18,000的“亏损”,那么,这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说,其个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。


这样,应缴税额就从$15,167变为了$8,737,ATO将从已缴的税款中退还这部分差额。所以,不算租金带来的现金流或房产的增值,仅税务优惠这一部分,这一个财年就能得到$6,430的退税。


很多客人往往把折旧(负扣税)当作是房产投资中的“彩蛋”,但其实折旧是重要的“回报”。这笔不需要花出去真金白银就能得到的退税工具能直接影响你的现金流甚至贷款与还款能力。在挑选投资产品时请务必将其算作重要的考虑部分。


2、收益以及维护对比


★购买新房:


一般来说,新房内装都非常现代美观,新建房屋的建筑材料更加安全环保,性能也更加优良,不仅省电节能,而且易于保养。能够节省业主的日常支出。设施电器也都采用智能家电,安全系统等,因此也能更快的吸引优质租户并且租户也很愿意支付相对高额的房租,这就极大的降低了投资物业空置期的风险。


此外,新建房屋对房屋维护要求很低,因为新房产的建造者必须购买房屋保险,以保护您在发生重大建筑缺陷时为您提供保护。如果房屋在完工短期内出现问题,买家可以在维护期要求承建商修理维护。而且考虑到澳洲建筑工人高昂的维护费用,无论是从经济角度,还是打从日常维护来说,新房都是首选,因此新房在维修成本上要比二手房更有优势。


★购买二手房:


二手房在出租时租户希望屋内的设备都是新的并运转良好的,如果电器损耗过大,内装老旧光线不好,这种情况对租户的吸引力很低。如果发现漏水和结构问题需要进行重大翻新,这可能意味着如果租户需要临时撤离,你将面临租金收入损失的风险。


其次,二手房所在小区物业公共设施常常因为过时严重,丧失吸引力,丢失了很多稳定的家庭租户。


3、综合评比


新房的优势:


政府奖励: 在楼花购买时,有印花税优惠和第一套房屋所有者补助金,这可以大大降低您首付款的负担。此外,如果您购买了房屋和土地套餐的话,您只需要支付土地价值的印花税。


新房的劣势: 


购买新房需认真调查: 如果用于投资,则需清楚哪个地区的供不应求。如果计划自住,那么需要委托一位律师,彻底地审核合同,确保不会造成延迟交房的风险。


AB&C建筑小帮手提醒您,如果打算购买一套全新的房产用于自住,那么最好找一位值得信赖的建造商。购买新房的优惠和前期节省的开支可令人欣喜,但还是需要认真调查,将风险降到最小。


难以预测的增值潜力: 同一地区的相似房产,如果远离市区,可能增值缓慢。附近的公寓楼可能供过于求,难以出租。如果用于投资,那么需要谨慎避开发展带 – 因为这里的资本增值时间可能较长


延迟交房及额外成本: 在某些地区,如果之前没有同类型的开放项目,开发商的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商,如果动工前楼花的预售没有达到一个相应的比例,有可能会造成项目的推迟,并影响买家的自住或投资的计划。并且还有可能增加由于拖延导致的额外材料费用。


二手房优势:


土地价值更高:二手房的土地价值往往会高于二手房本身,以前分割的土地面积更大,也更有优势随着时间增值,而建筑本身则会随着时间推移而贬值。 


房屋翻新与地理位置增值潜力巨大:翻新费可以免税,并且可以通过翻新装修等方式在未来卖房时提升房屋价值。二手房所在的区域周边都已发展成熟的商业购物中心。交通,学校,公园,医院等基础设施较为完备,这些也是未来二手房升值的重要驱动力。


房产历史: 二手房通常具有详细的历史转售记录,您可以详细了解房产历史,比较过往出售价格来衡量房产的实际价值,避免因为市场溢价造成价格虚高的假象。


即买即住:二手房交房速度快,即买即住,能够早日实现安家梦。


二手房的劣势:


购房前房屋结构检查:  旧房可能存在结构上的问题,因此在签署任何文件之前要先与房屋验收员进行交流。如果需要进行很多的维护工作才能让房屋变得工整有序,那么最好进行房屋检验,这样便有了更多的协商空间。


地役权/注意事项: 地役权和产权的注意事项可能会影响你对房产的计划,所以请核查房产所有权和卖家担保,以确保交房日当天一切顺利进行。委托一位专业的房产律师,在购房前为你审核合同,并给出相关反馈。如果准备翻新或细分房产,需要先咨询市政和房屋勘测员,以确保制定的计划有可行性。


结语


无论是购买旧房还是新房,都存在一定的优势和风险, 结合以上的所有内容为您总结出以下的对比表格:

 

澳洲置业:新房VS二手房,孰优孰劣?

 

来源:ABC建筑

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