当通胀高于预期、加息讨论甚嚣尘上，房地产专家却给出一致判断——2026年房价仍将稳步抬升。Metropole Property Strategists创始人Michael Yardney直言：“除非出现极端经济事件，否则官方现金利率大概率维持现状；人口、建筑成本与供应缺口才是决定价格的核心。” PropTrack年末数据为其提供注脚：截至2024年12月，全国住宅价值年涨8.7%，远超2023年5.2%及20年均值5.1%。在“利率见顶”与“人口继续井喷”双重逻辑下，首置客被敦促放弃“等完美时机”心态，趁政策窗口仍在尽早入市。

一、全国展望：6-10%涨幅概率高

Yardney预测：2026年首府及偏远地区整体再涨6-10%

前RBA经济学家、Deyon房贷经纪人Martin Eftimoski补充：即便加息25bp，人口增速仍足以对冲房贷成本上升，“建筑成本较疫情前已抬升50%，新房供应跟不上，价格很难回头”

二、需求端“三把火”

人口：净海外移民2025-26预计仍达26万，新移民前三站依旧是悉尼、墨尔本、布里斯班

租赁：核心城市空置率1.1%历史低位，新移民平均租3-5年才购房，租金上涨倒逼租客转向买房

政策：5%首付计划取消收入上限，Help to Buy政府共权30-40%年底上线，首置需求被提前激活

三、供应端“一条裂缝”

建筑成本三年涨38%，全国新房竣工量连续第三年低于20万套

Yardney：只要成本不回落，开发商就不敢大面积开盘，已建好的房子更显稀缺

四、城市梯队：墨尔本被喊“下一个珀斯”

布里斯班、阿德莱德2024年涨幅≈10%，已处高位震荡

墨尔本2024年仅+4.2%，但租金回报3.5%、空置率1.3%、州政府加大CBD激活投入，基本面出现拐点信号

2020-2024年维州州际净迁出5.5万人，被视作“利空出尽”；Yardney判断“墨尔本正处增长起点，类似三年前的布里斯班与珀斯”

五、首置客行动清单

时间：把决策周期压缩至90天，政策窗口常随利率预期瞬间关闭

预算：用5%首付+Help to Buy把贷款额压到收入5倍以内，抢在加息预期落地前拿预批

地段：通勤45分钟+2026-27有基建通车的外环，优先大地独栋或低密度两房

风险：建筑成本高位期，避开高楼期房，选已获批且开工进度>50%的项目，降低建商违约概率

Yardney：“利率不会永远低，但人口增长与土地短缺是长期事实。只要现金流允许，先上车再换座，比等待‘完美时机’更划算。”

当“加息讨论”只是冻结市场情绪，而“供应缺口”继续托底价格，2026年房市剧本已清晰——外围与可负担段继续领涨，核心城市在租金跳升后进入“补涨窗口”。对买家而言，把预算放在“基建落地+人口流入”坐标上，用政府政策降低首付门槛，才是把增值红利真正装进口袋的最稳妥路径。