在今年2月加息背景下，澳大利亚房地产市场整体仍表现出较强韧性，但不同城市之间的分化愈发明显。

新数据显示，澳洲中型首府城市房价继续上涨，其中珀斯表现为强劲，2月房价上涨2.3%，布里斯班上涨1.6%，阿德莱德上涨1.3%。

相比之下，悉尼和墨尔本整体房价基本持平，几乎没有明显波动，呈现出典型的“两速市场”格局。

尽管如此，悉尼和墨尔本的房价基数依然处于高位，房屋中位价分别接近130万澳元和83万澳元。全国范围内，首府城市整体独立屋中位价已突破100万澳元大关。

根据Cotality数据，2月全国房价指数环比上涨0.8%，与1月持平，全国住房中位价达到922,838澳元。

偏远地区房价继续上涨，年内增幅为1.1%，而首府城市整体上涨0.6%。

Cotality研究主管Gerard Burg指出，中型城市房价上涨的核心驱动力在于供应紧张。例如，珀斯挂牌房源数量较五年平均水平低48%，布里斯班低31%，阿德莱德低23%。

“买家实际上是在争夺更少的房源，议价空间被压缩，从而推动价格持续上涨，”他说。

他还指出，西澳人口快速增长叠加近几年新建住房不足，使得珀斯市场供需失衡更加突出。

与之形成对比的是，悉尼和墨尔本的供应正在回升，其中悉尼新挂牌房源增加9.7%，墨尔本增加12%。

Cotality研究总监Tim Lawless认为，这可能反映出业主在利率可能进一步上升、市场需求趋弱之前，加快出售节奏。

“在清盘率下降、需求减弱的背景下，卖家正变得更加积极，试图赶在市场进一步转弱前完成交易，”他说。

“如果季节性规律延续，复活节前挂牌量还可能进一步上升。”

入门级市场表现瞩目

在悉尼市场中，低价房源表现相对更强。这主要受到首次置业者需求推动，尤其是利用联邦政府5%首付购房计划的买家。

“这一价格区间的涨幅明显更强，”Burg表示。

与此同时，加息对市场的影响更为明显，主要由于信贷获取难度上升。

“我们认为这也是悉尼和墨尔本表现趋弱的一部分原因——市场对加息的承受力较弱。”

“市场对利率的整体情绪自去年10月开始发生转变，当时也是本轮房价上涨周期的阶段性高点，”他说。

类似地，偏远地区市场同样表现强劲。由于更多买家寻求更具可负担性的住房选择，这些地区房价涨幅在2月几乎达到主要城市的两倍。

经济学家Chris Richardson指出，墨尔本近年来住房建设较为充分，有助于抑制房价上涨，而珀斯则受益于西澳资源行业带动。

“如果从五年周期来看，珀斯、阿德莱德和布里斯班的表现都非常突出，”他说。

他同时指出，政府的5%首付政策正在显著推动市场底部价格上涨。

“过去一年，涨幅大的就是入门级市场。全国范围来看，这一类房产上涨超过12%，相当于增加了约7.5万澳元。”

数据显示，今年2月，价格低于120万澳元（即房价低四分位上限）的悉尼独立屋价格上涨0.8%；而价格处于高四分位、起点约为230万澳元的房产价格则下跌0.9%。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，这种被整体数据掩盖的分化，反映出在可负担性压力与政策刺激共同作用下，市场正在出现结构性分裂。

从更长周期来看，这一趋势更加明显。过去12个月中，悉尼处于价格低四分位的房产价格累计上涨12.7%，是整个大悉尼地区6%涨幅的两倍以上。

“目前价格分层之间的差距正在迅速扩大，”Lawless表示，“可负担性限制正将购房需求不断引导至更低价格区间。”

对于利率影响，Richardson认为目前仅产生“温和冲击”，但如果年中再次加息，市场走势可能进一步改变。

“如果央行继续收紧政策，短期预期肯定会发生变化。但这不会阻止2026年房价继续上涨，只是涨幅将明显低于2025年。”

年轻家庭困于房源供应不足

墨尔本一套位于Patterson Lakes的四居室住宅上周吸引了大量首次购房者和改善型家庭关注，虽然在拍卖中流拍，但随后以136万澳元成交。

Ray White Dandenong中介Mo Zeitouneh表示，目前市场上年轻家庭需求旺盛，但适合的房源供应不足。

“买家通常是在与其他有类似需求的家庭竞争，”他说。

“我们也看到不少买家希望在下一次加息前入市，因为市场对利率走势存在较大不确定性。”

他还指出，这些买家不仅面临其他自住家庭的竞争，还需要与投资者竞争。部分投资者因其他城市房价上涨而回流维州市场，因为这里相对更具可负担性。

不过，生活成本压力也在迫使部分投资者出售房产。

“遗憾的是，一些投资者已经无法继续持有这些投资物业了，”他说。

新闻来源： AFR、ABC