疫情后，选择在家中经营业务的个体经营者、自由职业者和小型企业主数量持续增长。为应对这一趋势，澳大利亚税务局（ATO）近日发布了针对自住房商业用途的全新税务指南，核心围绕"主动资产测试"展开，明确了许多家庭式企业主可能无法在出售住宅时自动享受小型企业资本利得税（CGT）优惠。
核心门槛：主动资产测试
通常情况下，出售主要居所可享受完整的CGT免税。但当房屋部分用于商业用途时，免税范围可能受到影响。若主要居所规则无法提供全额免税，纳税人可考虑其他优惠，如持有超过12个月的50% CGT折扣，或小型企业CGT优惠。
然而，申请小型企业CGT优惠需满足多项条件，其中之一便是通过"主动资产测试"。ATO明确指出，该测试适用于整个物业，而非仅用于经营业务的部分，结果只有通过或不通过，不存在"部分通过"的情况。
测试标准：商业用途需具"实质性"
要通过主动资产测试，需证明该物业在整个持有期间内：至少7.5年被用于商业活动；或至少用于商业目的达持有期的一半以上。
ATO特别强调，仅仅拥有家庭办公室、工作间，或能够申报房屋占用费用，并不一定能使住宅成为"主动资产"。如果商业用途只是"附带性"或"很小程度"，小型企业CGT优惠通常不适用。
判例警示：Rus v FCT案例
ATO引用Rus v FCT案例强化其立场。在该案中，纳税人出售一块16公顷农村土地，其中不到10%用于企业经营（家庭办公室、工具仓储等），其余为住宅用途或空置。法院终支持ATO观点：商业用途对于整个物业而言不足够实质性，绝大部分业务经营发生在物业之外，因此该物业未能通过主动资产测试。
这一判例确立了重要原则：家庭式企业通常难以使整套物业成为"主动资产"。
常见情境对比
情境一：家庭式微小生意
Ken在一间备用房间经营小型理发业务，使用面积占整套房屋的7%，每周营业8小时。虽然可申报房屋占用费用并享受93%的主要居所CGT免税，但由于商业使用比例极低，无法享受小型企业CGT优惠，仅可适用50% CGT折扣。
情境二：显著商业用途
Seb和Billy拥有一栋两层建筑，一楼（50%）经营了数十年的外卖店，二楼为私人住宅，业务雇有员工、运营规模较大。在此情况下，物业属于主动资产，在主要居所无法免税的部分，有可能享受小型企业CGT优惠。
关键注意事项
，部分主要居所免税不等于自动获得小型企业CGT优惠。许多人误以为拥有家庭办公室、相关扣除或商业登记即可自动享受优惠，但ATO并不认同这一逻辑。
第二，变更住宅用途前应寻求专业建议。开始在家经营业务会影响扣除项目、CGT计算方式以及未来申请CGT优惠的资格。
第三，保留完善记录至关重要。包括平面图、商业使用时间记录、扣除明细等，都有助于未来计算与应对审计。
第四，若计划出售住宅，务必事先咨询会计师。适当规划可显著减少未来的不必要税负。
ATO更新的指南显示，家庭式企业主能否在出售住宅时使用小型企业CGT优惠，关键在于商业使用是否"实质性"、商业活动是否为整个物业的重要用途。这意味着提前规划和专业咨询比以往任何时候都更为重要。
