PropTrack最新房价指数给2025年画下句号：全国中位价88万澳元、年涨8.8%，但单月仅+0.1%，明显从“狂奔”切换到“小步快走”。悉尼、墨尔本12月罕见环比下跌，却被阿德莱德、布里斯班、珀斯的+0.5%~+0.8%轻松抵消；更耐人寻味的是，地区房价连续三个月跑赢首府——市场已从“普涨”进入“结构性分化”。2026年，利率不确定性与可负担性上限将成为主控开关，普涨神话退场，精准选址才是硬逻辑。

一、全国：新高仍在，但节奏放缓

2025年12月：+0.1%（88万澳元中位价）

2025全年：+8.8%（≈8.22万澳元/套增值）

关键词：高位横盘、小幅爬升、买方博弈空间扩大

二、两大核心城市：0.3%下跌≠转熊

悉尼、墨尔本：-0.3%（12月）

堪培拉：-0.2%

解释：基数高+可负担性逼近上限，率先进入“整理期”，而非整体转空

三、非核心城市：人口与低价双重红利

12月领涨：阿德莱德+0.8%、布里斯班+0.5%、珀斯+0.5%

年度涨幅：珀斯17.2%、布里斯班14.6%、达尔文14.5%

共同画像：人口流入、房价基数低、供应受限，在高利率环境下反而获得真实需求支撑

四、地区市场：连续三个月跑赢首府

12月：地区+0.4% vs 首府0.0%

年度：地区+9.8% vs 首府+8.5%

明星区域：塔斯马尼亚、南澳、昆州郊区（距CBD约1小时车程）——价格友好、生活就业不弱，成为自住与长期规划买家新宠

五、涨速放缓的两大“现实约束”

可负担性上限：连续多年上涨后，家庭月供接近极限

利率预期转向：2025年三次降息已兑现，2026年市场普遍预期“按兵不动”甚至小幅上行——继续大涨的难度倍增

六、2026展望：涨，但不会再“猛涨”

底部支撑：人口增速>住房建设，长期供需缺口未解

顶部压力：高房价+利率不确定性+购房者心理变化

结果：从“普涨”走向“强分化”，区域、产品、价格段将出现明显差距

七、关键变量：5%首付政策成“短期催化剂”

2025年10月推出：首付5%、无需LMI、价格上限80-95万澳元

影响：直接降低上车门槛，短期内推高中低价位与远郊需求——首次购房者既要抓住机会，也要警惕“政策溢价”。

八、买家行动纲领

区域优先：人口净流入+1小时通勤圈+基建倒计时

产品优先：低层混合区>高密度超高层；独栋>公寓（区域市场角度）

预算优先：用5%首付上限做“锚”，把月供控制在税后收入30%以内

时间优先：把决策周期压至90天，用预批贷款对冲潜在加息

2025年，澳洲房价继续刷新纪录；2026年，市场考验的是判断与选择。不是“买不买”，而是“买哪里、为什么买、为多久而买”。在一个从高速上涨走向理性分化的市场里，看懂数据、选对区域、算清现金流，远比跟风情绪更重要。先上车，再换座；先立足，再完美——否则，等待你的不是房价崩盘，而是“便宜区”也迈入百万常态的残酷现实。