维州政府抛出全澳从未有过的“硬规则”：自2026年5月起，所有拍卖或固定日期销售，必须在开槌前≥7天公开卖家保留价；未按时披露，不得上市、不得开拍。 Consumer Affairs部长Nick Staikos称，这是“近30年很大楼市改革”，直指每年超5000宗“低报底价”（under-quoting）投诉。买家代理高呼“终于不再被耍”，大型中介则警告“可能吓退竞拍、推低成交”。在2026年房价将再创历史新高的背景下，透明化与价格上涨并行，维州楼市进入“信息全开”时代。
一、核心新规（一句话读懂）
“7天保留价披露”=拍卖/固定日期销售前≥7天，在广告及官网标注至低可接受价；未披露不得开拍，违规中介面临罚款与牌照吊销。
二、为何突然“动刀”？
投诉量：2022年专设工作组，至今已接>5000宗低报底价投诉
典型套路：广告80-85万，保留价95万，落槌105万→买家时间、金钱、情绪三重损失
政府立场：2023年“低报底价与拍卖诚信论坛”共识——保留价披露是根治关键
三、执行细节
适用范围：拍卖、固定日期销售；私下协议可豁免
更新窗口：业主调整保留价须≥24小时前重新公示
立法时间：2026年5月提交议会，预计同年生效
执法机构：Consumer Affairs Victoria + NSW FairTrade联合抽查
四、市场反响——冰火两重天
支持者
维州买家代理协会Cate Bakos：“近30年重大改革，买家尽职调查不再靠猜。”
绿议员Gab de Vietri：透明化是绿党长期推动成果
反对者
Ray White Domenic Belfiore：“鲁莽”，或致保留价虚高、吓退买家、印花税减少
REIV主席Toby Balazs：需涵盖私下交易的综合方案，而非“一刀切”
自由党领袖Jess Wilson：边缘调整，不解“价格高企”根本问题
五、潜在副作用
卖家转向私下销售→拍卖库存减少
特殊情形（离婚、遗产）保留价难定，执行复杂
7天对普通买家仍紧，完成贷款预批+房检有难度
卖家把保留价设高→流拍风险上升，市场热度短期下降
六、2026房价同步冲高——透明与上涨并行
Domain新预测：
全国独立屋+6% → 133.9万澳元
悉尼+7%、墨尔本+6%、布里斯班+5%
公寓：布里斯班+7%，全国+5%
四大行预测区间：4%-9%，核心情景6%
租金同步刷新纪录：悉尼独立屋租金+4%→815澳元/周
结论：政策在修正机制，需求与供应缺口仍把价格推向新高。
七、买家与卖家应对
买家
7天窗口：提前做贷款预批+房屋检查，保留价≠成交价，仍须比价
关注私下销售：可能涌现“无底价”房源，需更严谨做价调
卖家
合理设置保留价：高出市场价10%→流拍风险；低于市场价5%→吸引多组竞价
特殊情形提前与中介、律师沟通，预留调整时间
中介
建立“保留价更新”内部流程，24小时重新公示机制
准备私下销售方案，避免拍卖流拍导致佣金损失
八、未来展望
2026 H1：政策落地初期，拍卖量或下滑5-10%，清拍率短暂回落
2026 H2：市场适应新规则，成交价波动收窄，买家决策时间缩短
2027-28：若成效显著，新州、昆州或效仿推出类似透明化措施
“7天底价”不是万能钥匙，却是维州向“信息对称”迈出的一大步。当透明化遭遇滚烫需求，拍卖场上的心理博弈不会消失，但买家至少不再盲猜。把保留价当作“起跑线”而非“终点线”，把7天当作尽职调查倒计时，才能在2026年的价格新高里，找到属于自己的合理出价。
