Domain 11月发布的《2026首府城市房价展望》显示，在政策、利率、收入“三把火”叠加供应缺口的情况下，全澳房价将进入“全民新高”区间。报告把镜头拉到两年后的市场收盘：

悉尼独栋中位价预计升至190万澳元，较2024年底再涨约7%，继续稳坐“全澳较贵”；

全澳合计算，首府城市房屋整体中位价将抬升10.25万澳元，至130万澳元；

单元房同步跟涨，2024年9月至2026年底预计净增5.25万澳元，中位价达到75.9万澳元。

Domain首席经济学家Nicola Powell直言，这一轮“领头羊”不再是过去三年风头比较劲的珀斯、阿德莱德，而是重回悉尼、墨尔本及布里斯班的单元房，“价格梯度与支付能力的错位，把需求重新推向高基数市场与相对经济的公寓”。

一、政策导火索：首次购房者担保计划扩容

联邦政府在10月生效的新版“首次购房者担保”（First Home Guarantee）被报告视为关键变量：

价格上限上调，悉尼、墨尔本合格新房门槛分别提高到90万与80万澳元；

收入限制全面取消，理论上只要银行批贷、首付够5%，就能免交贷款人抵押贷款保险（LMI）入场。

Domain模型测算，若仅考虑新增自住需求，该政策将在未来一年为首府房价额外贡献3.5%—6.6%的涨幅；一旦投资者闻风加码，涨幅可能更高。在悉尼，首付储蓄期可从10年压缩至约3年，“买不到”变“还不起”——购房难题正式从“攒首付”切换到“月供可承受度”。

二、城市分化：悉尼、墨尔本接棒领跑

悉尼：房屋中位价预计再涨7%，190万澳元关口触手可及；单元房同步抬升5%左右。

墨尔本：2026年底房价将上涨6%，中位价升至118万澳元，完全收回2022-23年调整失地。Powell补充，维州2027财年有望成全国人口增长快的州，需求底座被重新夯实。

布里斯班、堪培拉、珀斯：房屋涨幅分别看5%，但单元房表现将强于同区独栋，可负担性倒逼需求“向下”兼容。

阿德莱德：房价涨幅相对温和，约4%，但单元房因库存有限，可能出现5%—6%的跃升。

三、供需拉锯：新增供应难敌“利率+收入”双改善

报告认为，2026年上半年房价将加速冲高，下半年随住房竣工量上升、利率下行空间收窄而趋缓，但“供”与“需”仍难达平衡：

现金利率市场预期2025年中前再降50—75个基点，按揭月供压力阶段性减轻；

名义工资增速预计维持在3.5%—4%，家庭借贷能力得到修复；

建材与劳动力成本虽回落，新增供应要到2026年末—2027年才能集中交付，短期内库存缺口依旧。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley判断，首付担保计划对房价的影响“温和且一次性”，真正让买家受益的是“提前退出租房循环”的时间窗口。“把首付攒期从十年压到三年，社会收益大于价格抬升成本，”他称。

四、风险提示：政策退出与利率回弹

Domain提醒，如果2027年后担保计划按原定日程退出，而移民与人口增速依旧高位，市场可能再现“断层式”购买力萎缩；同时，一旦通胀反弹迫使央行重新加息，高杠杆买家面临的现金流压力将迅速放大。报告建议，买家在固定利率产品与浮动利率之间保留转换空间，并预留至少3%的利率上行缓冲。

190万澳元的悉尼、130万澳元的全国均值，不只是纸面数字，更是对政策制定者、首次置业者与投资者的共同拷问：当“上车”门槛被政策杠杆瞬间降低，决定市场温度的，将不再是能不能买到，而是买到后能否安然度过下一轮利率与供应的“双峰”考验。