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【澳洲房市】利率市场有变化,固定利率和浮动利率该怎么选?
2022-05-09 10:32:08 来源:

固定利率(Fixed Rate):


固定利率贷款通俗来讲是指房屋利率被锁定(即固定)一段时间的贷款,通常在一年到十年之间。


在利率固定期间,申请人拿到的利率和所需还款额都不会随着市场的改变而变化。比如市场利率从1.99%涨到3.99%,申请人固定期间内依然可以享受1.99%的固定利息。当固定期限到期后,如果不做任何申请,申请人的固定利率贷款会自动转成浮动利率贷款。


因为最近市场的变化超出很多人的期望,贷款经纪通常会在咨询中和申请人确认是否需要锁息(Rate Lock)。原因是贷款全批时利息可能是1.99%,但是还未到交割时间,可能3个月后到交割时利息已经是3.99%了。在申请和交割期间,固定利率可能会有很大的变化。


为了避免利率增长过快,银行提供利息锁定服务,申请人需要向银行付一笔一次性费用来完成锁息动作,每个银行费用都略有不同。是否要锁息,取决于你的贷款中固定的部分以及对市场的判断。


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浮动利率(Variable Rate):


浮动利率是指利率可以随着市场改变而改变。浮动利率可能会因澳洲储备银行RBA的决定以及其他因素而发生变化。


如果利率上升,对应的最低还款额会增加,如果利率下降,对应的最低还款额会减少。所以浮动利率期间内,月供是会变化的,也就意味着会影响家庭的现金流以及每月预算。


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固定利率与浮动利率区别点中,往往最担心的就是:


灵活性


当申请人想在固定期间退出的时候,固定利率可以理解成是合同制,所以通常会有罚金产生,不够灵活。甚至在固定期间想要额外还款,银行都有明文规定固定期限内每年最多可以还多少才能免于罚金。拿ANZ来举例子,通常ANZ可以在固定期间内还款$5,000或者贷款量固定部分的5%,二者取低值。


那么结合上述这个点,什么情况下不要考虑全部或者大部分固定利率?


当你未来短期(6-12个月)内有计划卖掉对应的物业,或者有贷款重组的需要,或有计划一次性付掉大额还款,或要提前付清全部贷款,甚至是因为对现有银行不是很满意想要换一个银行的时候,如果提前固定了贷款,那么这些动作可能会引起大额罚金(Break Costs),省下来的利息和罚金未必哪一笔会更高。


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造成固定利率与浮动利率最大区别的是:


对冲账户


另一个很大的区别就是大家经常听到贷款经纪提起的对冲功能。对冲功能通过对抵掉放入对冲账户中相应贷款额所产生的利息,可以帮助申请人更好地节省利息开支以及提前做税务规划。目前大部分银行的固定利率产品是没有对冲功能的,目前市场上依然是只有一小部分银行可以提供对冲功能给到固定产品。


那么当你手上有大量闲置资金或者想利用对冲功能调整每月还款进而缓解现金流压力的时候,固定利率产品未必是最适合您的选择。


上个月的案例中,一个客人因为之前投资的失败经历,中短期内不愿意把资金拿出来做任何投资行为,只愿意放在账户里,那这种情况可以根据手中闲置资金的比例,利用浮动利率产品的对冲功能来调整贷款中固定浮动的比例。


【澳洲房市】利率市场有变化,固定利率和浮动利率该怎么选?


固定利率贷款产品因为对未来要发生的支出更有掌控,所以可以更好地帮助规划家庭开支,避免了上下浮动的利息对家庭预算的影响,以及管理现金流。


浮动利率贷款产品更具有灵活性,享有随时退出且不用承担大额罚金风险的权利,在市场下行时优先享受利息下调的优势,不过同时也会承担着利息上涨的风险。


切记,适合自身情况的贷款固定浮动比例才是“黄金比例”。


无论是浮动利率还是固定利率,不能独论,一定要结合自身的情况以及长线的投资计划,有条件的话可以咨询专业人士来订制投资方案,才能做出正确的决定。


您目前的贷款或许已经不是最合适您的现有情况,可以找到自己的贷款经纪沟通,根据目前自身情况和市场情况订制更合适的贷款方案。


来自:澳盛金融

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