《2022 关于澳洲地产》

经历了2021年的疯狂后，2022年伊始澳洲楼市陆续开始降温，每周的清盘率从去年的80%上下回落至60%上下，悉尼的房价也在度出现了微调。

5月的周，澳洲储备银行在近12年来首次提高了官方利率，从此结束了有史以来的低利率时代。

澳洲国门在今年2月重启，随着疫情限制条款的逐渐放宽，澳洲的空置率也在降低，尤其是悉尼，租房市场变得越来越紧张。

5月21日大选在即，花落谁家也将会对澳洲的房产市场造成一定的影响。

悉尼独立屋市场

二手市场：

截止今年的4月28日悉尼的二手独立屋市场在过去12个月平均增长了20.3%，有些区域甚至飙升超过40%，至今年4月依然录得增长2.4%，但是较去年同期增长速度明显放缓，尤其是价格昂贵的豪宅区域甚至价格出现微调。其中一部分原因是因为今年的上市房源明显多于去年，买家选择多了；另外房价经历了一年的上升期后，买家购买的热情也没有像去年那么的疯狂了。因此当下，对于条件到位的买家而言，不失为一个购买的好时机。假如期待房价回到2019或2020年水平，那几乎是不肯能的了。

房贷利率：

储备银行从今年5月开始加息，未来官方利率还会逐步提高以抵制通货膨胀。利率的上升对于新入市的House买家会造成一定还贷压力，因此尽早入市锁定利率不失为上上策。

新房供应：

1. 2021年下半年新地销量直接翻倍，对比新放土地数量，相当于平均每放出1个块新地，就有1.03个地块卖掉。销量高于开发商放地速度，导致市场上可销售的土地存量在很多城市，如悉尼，墨尔本，都少于一个月的存货量，库存量低对于未来造成土地价格将不断飙升。

2. 新分割发售的地块面积的平均面积也在逐年下降，例如悉尼和墨尔本每块地基本都低于400平方米。

3. 建造的成本较疫情前几乎增长了接近30%，很多大型的别墅建造商已经开始对已签订的合同实施加价，每套别墅建造价格增加5-10万澳元已不是个案了。

土地价格上涨+建筑成本增加，终注定新房价格只能继续上涨。

悉尼公寓市场

在过去的12个月里悉尼的公寓总体平均增长了12%，很多人认为买公寓不涨，涨的只有House，事实上公寓出售价格在过去十年出现翻番增长的情况也只有在悉尼、墨尔本和达尔文出现，而且受区域环境和位置等因素影响。房地产是一个长期的投资，相对于独立屋，大部分公寓的增值会慢一些，但现金流较独栋更具优势。

空置率：

悉尼住宅的空置率由去年5月的4%，回落到了目前的1.6%。自从2月份国门重启之后，国内外投资者重返市场以及某种程度上由于国际学生回归而造成的空置率更加紧张。租赁市场的火爆相信很多业主都能体会到。比如：在距离CBD超过20公里，没有火车的一个社区，某公寓招租，开放日吸引30余组租客到场，价高者得。。。这就是目前悉尼真实的情况。

公寓买家回归：

1. 大面积户型公寓备受欢迎，主要原因一方面是被独立屋市场帅选下来的买家，退而求其次；另一方面疫情居家办公需要更多的独立空间。

2. 租赁市场逐步恢复到疫情前水平，租赁公寓的需求在过去一年里较独立屋的需求增长更多，房租猛涨给投资者增加信心回归市场。

3. 受低利率的影响，现在的悉尼是买房比租房更便宜。再加上政府对于首次置业买家的补助力度加大等因素的影响，有更多的首次置业买家涌入公寓市场。

新房公寓供应量：

1.疫情导致的开工减少以及工期延误，市场供应因此减少。  

2.建筑成本的持续上升也导致很多开发商对于新项目的上市更加谨慎，间接导致整体销售数量下降。

3.UDIA的数据显示从2017年开始，公寓完工量逐年下降，如今已经是在5年内的低点。而批建量也呈相同态势，这代表在未来两到三年，公寓的市场供应不会有显著增加，还是属于比较紧缺的状态。

4.疫情造成的移民短缺和经济损失，澳洲政府明确表示会在未来几年内加大移民配额来补救，移民涌入的速度比房屋建设要快得多。

供需关系的不平衡是导致房价上涨的关键因素。

公寓需求超过独立屋

3月份，购房者对公寓的询问量大幅上升，这在很大程度上是受大都市物业需求增长的推动。与去年3月相比，realestate.com.au的公寓询问量上升了16.6%，而同期独立屋询问量下降了4.4%，土地询问量下降了5.1%。

随着加息开始，购房者可能已经在寻找更多的经济适用房。数据显示公寓的浏览量增长了以上，这一增长远远超过了对独立屋需求的增长，边境开放和办公室复工、学生和移民返乡，独立屋价格变得更加难以承担等原因驱使，公寓的租赁和购买市场的需求将在全年继续增长。

因此及早入市是2022年对于购房者的建议。

以下几点是给买家对于选择购买产品建议：

选择拥有交通便利（有火车或地铁为优选）、配套齐全、学区物业、政府规划到位或正在实施的区域（有助于未来的增值）。

现房或准现房为佳，因为未来随着建造成本的上升，新房售价只能越来越贵。

选择低于市场平均价格的产品，比如开发商做促销或者清盘特价的产品，或者类似捡漏、户型或朝向有缺陷的产品。

选择可负担性强的区域和物业，或者是具有特质的产品。

结语

作者预测在5月联邦大选之后，房价会有比较明朗的走势趋向，可负担性和住房的供应量会是主导驱动因素，利率上升并不会造成房价急剧下滑。澳洲房产正在进入一个新的周期阶段，对于买家是入市良机。

来源： 澳洲房产物业投资，仅供参考！