澳洲税务局最新《外籍住宅持有登记》揭开一个“低调却惊人”的真相：在4万余处已登记的外籍住宅中，67%的买家与中国大陆或香港有关；但总成交量占比仅0.8%。维州以16,929处物业稳居第一，新州8,862处紧随其后。2016-2024年间，外籍买家只能买新建住宅的禁令并未浇灭需求，反而催生出“土地拆分避税”新玩法——100万澳元房产中，仅35万土地部分需缴纳FIRB申请费与印花税附加，为投资者省下六位数前期成本。

一、4万套分布图：维州占4成，昆州第三

维州：16,929处（40%+）

新州：8,862处

昆州：8,129处

南澳：2,129处

其余：散布于西澳、塔州、ACT

二、买家国籍：中国相关占绝对主导

中国大陆：23,550处

中国香港：3,486处

→ 中港合计≈27,000处，占总数67%

后续梯队：新加坡、马来西亚、越南、英国、日本等均<2,000处

三、新建VS现房：禁令下的“新房通道”

新建住宅：23,147处（允许购买）

现房：8,463处（多为2016年7月1日前购入）

现行规则：外籍与临时居民原则上只能买新建住宅，永久居民/新西兰公民等可豁免

四、税务算盘：土地拆分=六位数省钱

Plus Agency总经理Peter Li拆解：

100万澳元独栋房=35万土地+65万建筑

外籍买家仅对土地部分缴FIRB申请费与8-9%印花税附加

买公寓/联排（无法拆分合同）需按总价缴税→前期成本多六位数

→ 需求明显转向“House & Land Package”与独栋现房

五、价格偏好：百万以下才是主战场

<100万澳元：31,888处（约80%）

≥100万澳元：8,289处（约20%）

结论：外籍买家更青睐“可负担+可拆分”产品，而非顶级豪宅

六、持有成本上升→抛售潮初现

新州、维州印花税附加已提至8-9%，并逐年征收土地税附加

Peter Li：大量2010-2020年购入的物业正被抛售，“持有成本太高”

产品转向：公寓热度下降，独栋+土地组合成为新宠

七、州际对比：维州为何“几乎翻倍”？

维州新建公寓库存大，允许外籍购买

墨尔本移民流入高、高校密集、性价比优于悉尼

维州房地产协会CEO Toby Balazd：维州购房量“几乎是新州两倍”，数据差距“出人意料”

八、未来需求：汇率+供应+避风港效应

PropTrack经济学家Eleanor Creagh：

澳元走弱、中澳教育/商业纽带紧密→需求基本面仍在

澳洲被视为“产权透明+远离地缘冲突”的避风港

2026年国际买家需求预计保持旺盛，但资本管控与税务成本或抑制部分成交

0.8%的成交占比，却贡献67%的持有登记——中国相关买家在澳洲外籍置业市场仍占绝对主导。严苛的印花税附加、土地拆分节税、百万以下偏好，共同塑造了今天“量减但结构更精”的外籍投资图景。对于准备进入市场的外籍买家，选对州、选对价格段、选对可拆分产品，仍是降低前期成本、分享澳洲住房缺口红利的最优路径。