澳大利亚的住房故事正在改写。曾把人生切成“全款—按揭—出租”三阶段的制度，正加速合并为“要么背贷、要么交租”的双轨制。最新模型显示，租户占比要到下个世纪才会过半，但政策制定者已不能坐等“趋势自然见顶”，因为租赁早已不是二十岁出头的过渡驿站，而是横跨三十、四十乃至退休前夜的长期现实。
一、数据速览：年轻人“上车”速度节节后退
· 2021年，25-39岁千禧一代55%拥有住房（含按揭），低于2006年同龄X世代的62%，更远低于1991年婴儿潮一代的66%
· 30-39岁群体租户比例自2006年起跳涨8个百分点，为各年龄段之最
· 2024年起，“按揭族+租户”合计已超全国人口半数，并将在未来30年保持绝对主力
二、模型方法：用“年龄滚动”看趋势
我们把2006、2011、2016、2021年ABS人口普查的“按年龄-按权属”切片串成准纵向追踪，假设每代人随年龄增长的置业斜率不变，再把人群结构向前滚动至2100年。结果一致：
2030年代—2050年代：租户比例稳步抬升，完全自有者持续萎缩
2050年：租户≈36%，2100年≈40%，仍低于50%红线
全国“平均产权年龄”不断提高，靠老龄化“托底”整体拥有率
三、为什么“多数业主”神话短期不破
到2050年，35%人口将满55岁，而55+群体无论在哪一代都更倾向持有房产。即使年轻一代脚步慢，老年群体的“所有权惯性”会把全国自有率勉强留在50%上方。换言之，澳大利亚成了“名义上的业主国家，实际上的按揭/租贷国家”。
四、摩擦点：买房里程碑未消失，只是全面延迟
稳定工作、结婚、生子依旧发生，却发生在更高租金、更长存款周期的环境里：
存款年限：1990年代平均3年→2020年代8年以上
贷款年限：25年产品占比从60%降至35%，30-35年成为主流
还款速度：降息周期+高评估利率，使额外提前还款意愿下降25%
五、新出现的“终生租户”阶层
模型极端测试——更高移民、更快租金上涨、更低新建量——租户比例仍迟至2100年才突破50%，但“终身租房”人群已在快速膨胀：
25-44岁无购房计划家庭占比由6%（2006）升至17%（2021）
45岁以上租户数量翻番，多数为离异、单亲或首付未恢复人群
政策 implication：租赁安全、租金稳定、可携带的退休储蓄机制，必须当作“长期住房支柱”来设计，而非短期过渡方案。
六、代际与阶层双重撕裂
代际内：同年龄低收入者被房价增速永久甩离
代际间：婴儿潮25-39岁“已全款”比例是同龄千禧一代的3倍
财富通道：首付越来越依赖“父母银行”或继承，放大阶层锁定效应
七、政策出路：让“慢上车”不等于“上不了车”
供应端
剥离规划管制：把低密度分区重新划为“中密自动通过”，简化审批时钟至90天内
建租同权：允许商业机构建设长期租赁社区，并给予与自建销售同等的土地税收优惠
需求端
首付储蓄账户：效仿加拿大FHSA，税前存入+免税收益，限定用于首次置业
共有产权模式：州政府持20-30%产权，住户可一次性回购或分步赎回
租赁端
默认长期租约：可选5年模板合同，租金涨幅与CPI挂钩，禁止无理由驱逐
退休公积金可携带：把租房支出计入公积金强制缴存豁免额，避免“交租=财富断层”
澳大利亚距离“租户占多数”至少还有两代人时间，但住房议题已不能再被“等大家老了自然买房”的旧观念主导。政策需要同时服务两条轨道：一条让想买房的人晚些但一定能买，另一条让不买房的人也能累积财富、获得稳定且有尊严的租住生活。只有双轨并行，才能把“按揭或租赁”的新现实，转化为社会仍能承受、经济依旧灵动的长期方案。
