谁才是澳洲“卖房盈利王”？不是悉尼CBD，也不是墨尔本内城，而是那些“田园诗般”的海滨小镇。Cotality最新《Pain & Gain Report》显示，2024年三季度全国卖房中位利润Top 4被海滨与度假型地方政府区域（LGA）包揽，其中新州南海岸基亚马（Kiama）以74.7万澳元中位利润位居榜首；拜伦郡（Byron Shire）、努萨郡（Noosa Shire）和维州冲浪海岸郡（Surf Coast Shire）亦跻身前列，中位利润分别达71.8万、66.4万和60.1万澳元。与此同时，全国95.5%的成交房源实现盈利，中位利润创33.5万澳元历史新高——“几乎卖一套赚一套”成为当下市场的真实写照。
一、海滨小镇“盈利神话”
基亚马（Kiama）
中位利润：74.7万澳元（略低于二季度75.8万）
十年房价累计+77.3%，中位价略超150万澳元
平均持有年限：11.7年
拜伦郡（Byron Shire）
中位利润：71.8万澳元
平均持有年限：11.4年
努萨郡（Noosa Shire）
中位利润：66.4万澳元
平均持有年限：10.3年
Cotality研究主管Eliza Owen指出，这些地区兼具“田园诗”般的生活方式与相对可负担的价格，疫情期间需求激增，加之悉尼等首府城市需求外溢，共同推高了转售利润。
二、高端核心区“紧随其后”
伍拉拉市议会（Woollahra，悉尼）
中位利润：63万澳元
平均持有年限：12.3年
海湾市议会（Bayside，墨尔本）
涵盖Brighton、Hampton、Sandringham
中位利润：62.2万澳元
平均持有年限：13.4年
Owen认为，这些区域长期供不应求，且对利率变化高度敏感，“直到最近，开发举措都较为有限，稀缺性推高了转售回报。”
三、利率下调后的“换城浪潮”
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，现金利率下调后，海滨小镇与高端区的“可负担性”再次凸显。
“很多悉尼人卖掉房子搬到努萨，当地人觉得贵，但和悉尼比仍是性价比之选。”
她指出，利率走低使更多投资者与换城买家涌入，进一步推高这些区域的转售利润。
四、开发红利“意外之财”
伍拉拉：新州政府规划新建火车站+1万套住房
海湾市议会：维州政府拟在Brighton Church St、Hampton Bay St、Sandringham Bay Rd打造12层公寓新中心
Owen提醒，开发期内大块土地可能被重新分区，“卖家可能因规划变更而获得意外收益，但长期看，供应增加或稀释转售回报。”
Mardiasmo亦认同：高端区吸引力仍在，但密度提升后，价格梯度可能更平缓。
五、全国“盈利地图”亮点
希尔斯郡（The Hills Shire，悉尼西北）：中位利润68.3万澳元
全国三季度：95.5%成交房源盈利，为2005年7月以来最高；中位利润33.5万澳元，创历史新高
长期持有仍是“盈利王道”——平均11-13年的持有期，让海滨与高端区卖家充分享受复利增值。
利率周期是“加速器”——现金利率下调，换城与投资者涌入，短期利润被进一步放大。
开发红利是“锦上添花”——重新分区、地铁规划、密度提升，都会带来一次性高额回报。
风险提示：供应大幅增加或利率大幅回升，可能稀释未来转售利润；投资者应关注持有年限、区域规划与利率趋势三重变量。
当95.5%的卖房都在赚钱，真正的差距在于“地段+时间+规划红利”——海滨小镇与高端核心区用74万、63万的利润告诉我们：稀缺性+长期持有，才是穿越周期的盈利王道。
