您是否考虑过参与房地产开发？

随着澳大利亚房地产市场过去良好的繁荣时期真正结束，许多投资者正在考虑如何才能更加积极地参与其房地产投资组合价值的增长。

他们意识到，简单地坐下来等待自己的资产滚雪球已经不再是一个现实的选择，因此，积极的投资者正在考虑戴上开发商的帽子，为自己的资产实际增加价值，以增加利润。

多年来，虽然我们看到许多开发人员——投资者在他们的努力中取得了成功，但我们也看到了许多失败的案例。通常，他们都是以好的意图开始的，但是有些人从来没有超出起跑线，而另一些人却没有在项目完成时获得任何回报。

在房地产开发系列的第二部分中，将解释以下三个关键点，你必须在进行开发之前了解：

1.什么是房地产开发

2.如何确定您是否具备成为成功开发人员的条件

3.为什么要考虑房地产开发

在阅读系列文章时，您将学到应遵循的基本步骤，以便为您的项目提供资金，管理与房地产开发相关的风险，识别的场地，进行重要的可行性研究并应对许多难题。

毫无疑问，进行开发的风险可能很大，但回报可能会更大。

什么是房地产开发？

房地产开发的一个定义是“不断调整建筑环境以满足社会需求”。

我们认为理所当然的基础设施，例如道路，下水道，房屋，办公楼和购物中心等，并不是凭空出现的。必须有人激励和管理我们生活，工作和娱乐的空间的创建，维护和终的娱乐。

在本系列文章中，将重点介绍一种特殊的开发分类，这种分类适用于考虑亲自动手的“普通”投资者。

我们将着眼于如何在中小型项目上取得成功，而不是进入高层公寓和大型开发的复杂。

建议投资者在起步时，先从小事做起。

理想情况下，你的次开发将是一些基本的东西，比如在你的投资组合中完成现有物业的装修工作，可能需要一些更新——可能是一个新的厨房和浴室，新的地板，等等。

从那里开始，你可能会对一块有现有房屋的土地进行细分，并可能在后面建造另一座房屋，然后在分区允许建造两到三个独立屋的更大一块土地上拆除一个已建立的房屋。为了在房地产开发上取得成功；您必须先爬，然后才能行走。

大多数错误是由您承担的前几个项目造成的，因此好从这些错误中吸取教训，而不是拿你的毕生积蓄冒险。

雄心壮志对于任何房地产开发商而言都是至关重要的资产，大胆思考的能力也是如此，但过分自信可能是您大的敌人。

因此，切记从小处着手，通过一个不会成就或破坏你整个投资生涯的小项目来了解房地产开发过程。

同样重要的是要注意，任何涉及在一个地点建造四个或四个以上住宅的项目都将被银行视为“商业”努力，因此其资金筹措可能更加复杂。

房地产适合您吗？

房地产开发是一个极富创造力的过程，因此房地产开发商必须是天生的创造者。

作为一个开发商，你的角色是从一个想法的概念开始，从设计、审批、融资、建设、营销到终的租赁或销售的所有阶段。

成功的房地产开发商有点像电影制片人。

他们组建了一支非常有才华的团队，并巧妙地带领他们取得了有利可图的成果。

开发人员需要积极主动，使事情成真。他们还必须具有创造力，灵活性和适应性，才能使他们的项目通过开发迷宫，更不用说涉及议会申请、分区限制等的所有官僚繁文缛节。

作为开发人员，您需要努力工作，保持耐心，保持专注并拥有成功的坚定决心。

在成为一名成功的开发人员的过程中，您需要遵循一些关键的基础知识。

你必须：

教育自己

慢慢来

做研究

开发商是投资者，他们承诺要发挥自己的权益，专业知识和才能，将土地从目前的用途转换为更高更好的用途。他们需要对城镇规划和建设过程以及房地产项目的营销有很好的了解。

开发人员承担了该项目的财务风险，但如果成功的话，一定会从中获得回报。

换句话说，责任在开发者身上。

要成为一名成功的房地产开发商，您需要成为一个出色的协调员，因为您必须组建一支由人才组成的团队，并熟练地带领他们提供可观的收益。

开发商不仅仅是买低价卖高价的房地产交易商。他们在各自领域知识渊博，具有良好的谈判和人际交往能力，并且了解如何在管理风险的同时优化利润。

作为开发人员，您有责任确保自己承担的风险等于后的潜在回报。

也就是说，风险越高，您应该争取获得的奖励就越高。

为什么我应该考虑房地产开发？

尽管许多澳大利亚人认为，如今明智的投资方式之一是房地产，但众所周知的是，专业房地产投资者通过参与批发市场可以安全地产生高于平均水平的回报。

您会看到，通过成为开发商，他们可以避免为新房产支付零售价。

除此之外，还有更多的优点，当您开发打算用于长期投资的房地产时，您会获得许多其他好处：

1.强劲的长期资本增长：因为你购买了正确的地点

2.高租金收益：因为你的租户支付给你全部的“零售”租金，他们不知道你以低于零售价格的价格建造了你的房产

3.更大的折旧免税额：因为你有一个新建筑。

4.即时股本：这是开发商在出售房地产时的平均利润，但我认为你应该保留你的开发项目作为长期投资。

换句话说，你拥有高增长、高收益的投资，而持有成本却很低，这在今天的房地产市场上非常罕见。

房地产开发就是创造你自己的权益

赞成将房地产开发作为一种投资策略（对于有能力的人而言）的众多原因之一是，如果操作正确，它将“制造”股本。

通过购买开发站点并通过开发增加价值，您可以以零售价进行再融资或出售终产品，并且不仅可以节省资金，而且可以赚更多钱。

考虑一下，您以批发价购买，增加可观的价值，从而创造可观的股权，然后使用该股权进行再融资和借入更多资金，从而可以选择进行进一步的开发或向您的投资组合添加更多的“议价购买”的房产。

现在，首选策略是开发，增加价值和再融资，而不是出售，因为这样一来您不必支付税收或消费税，当然，您还可以获得新投资的持续资本增长。

来源: 澳大利亚房产（公众号）

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