澳大利亚税务局（ATO）发布的《澳洲资产外国所有权登记册》新数据显示，在登记册统计范围内的外资持有住宅房产总量超过40,000套，其中高达67%的房产与中国买家（含港澳地区）相关联。这一比例凸显了中国资本在澳洲住宅市场的主导地位，即便面临较高的外国投资相关税费，投资热情依然未减。

市场活跃度：税费压力下的持续交易

尽管存在印花税附加费、年度土地税附加费及可能的房产空置费等成本，中国投资者在维多利亚州和新南威尔士州等主要市场仍保持活跃交易。马年春节期间，悉尼部分住宅通过亮价拍卖形式，在面向华人买家的定向推广中取得良好成交。部分开发商与中介主动将销售节点与农历新年等文化节点结合，强化中文市场曝光，精准触达目标客群。

过去几个季度的数据持续显示，中国是澳洲住宅房地产投资的大来源国之一。这表明即便资本环境收紧、澳大利亚本地房价走高，中国买家依然将澳洲视为主要的置业与投资目的地，市场信心具有相当的韧性。

价格预期：2026年上涨共识与区域分化

此前多家机构预测2026年澳洲房价总体维持上行趋势。根据realestate.com.au发布的市场展望报告，预计2026年全国资本城市住宅价格整体上涨约6%-8%，其中布里斯班和珀斯等市场增长更为强劲，而悉尼、墨尔本的涨幅预计保持在约5%-7%区间。

多家机构与市场分析师认为，尽管借贷成本与政策环境存在不确定性，澳大利亚房价在2026年仍有望继续上行，独栋住宅与公寓板块均呈现上涨预期，更多城市的中位房价或创历史新高。这一价格走势将进一步影响海外投资者对澳洲市场价值的判断。

政策变量：外国投资者二手房禁令的警示

与此同时，监管层面的变化同样值得关注。澳大利亚政府已于2025年正式宣布一项针对外国投资者购买"现有住宅"（即二手房）的临时性禁令措施，以优先保障本地购房者的机会。该措施自2025年4月1日起实施，为期两年，原则上禁止外国投资者购买已建成住宅，除符合特定例外情形外不得获批。

虽然具体执行细节与适用范围仍存在政策讨论空间，但这一信号本身已表明：监管环境并非一成不变。对于依赖二手房市场的投资者而言，这一政策转向意味着投资路径的重新评估；而对于新房与楼花市场，可能迎来相对更多的外资关注。

综合来看，中国买家在澳洲外资房产市场的主导地位短期内难以撼动，但投资结构可能随政策调整而演变。理解监管风向与价格趋势的双重变量，将是把握这一市场机遇的关键。