澳洲联邦政府的5%首付担保计划近期再度引发广泛争议。根据2025年10月1日起实施的新规，全国首次置业者只需攒足5%首付即可申请政府担保，且名额不限、免除贷款机构抵押贷款保险（LMI），收入上限限制被取消，悉尼的房价上限更被大幅拉高至150万澳元。这一政策设计本意是降低购房门槛，但现实却呈现截然不同的图景：年薪20至40万澳元的科技、金融、电商精英正利用这一工具以极小首付撬动中高价房源，而将原本指望靠补贴缩短攒首付周期的普通家庭远远甩在身后。
与此同时，针对投资房等资产的资本利得税（CGT）50%折扣制度，也正被参议院和工会点名批评为推高房价、加剧购房不平等的关键推手。这两场并行发生的政策讨论，正在共同重塑澳洲房市的基本规则。
5%首付计划：规则倾斜下的受益者错位
根据官方说明，自2025年10月起，Home Guarantee Scheme统一重塑为5%首付计划，核心变化包括：取消年度名额限制，理论上所有符合条件的首置买家均可申请；取消过去单身12.5万澳元、夫妻20万澳元的收入上限；在悉尼等大城市显著抬高可购房价上限，悉尼升至150万澳元，其他首府城市也普遍上调。
这意味着，只要满足十年内无房等基本条件，年薪30万、40万澳元的高收入者与普通工薪族被纳入同一补贴池。然而，银行审批机制对收入和稳定性极度敏感，那些收入高、信用记录良好、还能从"父母银行"获得资金赠与的申请人，更容易获批大额贷款，将政策工具转化为加杠杆的利器。
数据显示，扩容后通过该计划成交的客户中，相当比例收入远超旧有上限，甚至出现年薪40万澳元的申请者。对于依靠单一工资收入、同时承受高房租和生活成本的护士、教师、消防员等普通职业群体而言，这种无差别补贴显然难言公平。
财富堡垒的形成：政策与收入结构的叠加效应
澳大利亚统计局及地方政府收入数据揭示了一个清晰的空间分异格局。在悉尼内城和部分滨海区域，高收入家庭（周收入≥3000澳元）的占比显著高于大悉尼平均水平。例如，悉尼市辖区约三分之一家庭属于高收入群体，而City of Sydney、North Bondi、Surry Hills、Erskineville-Alexandria、Manly-Fairlight等区域，已成为35岁以下高收入人群密集的年轻财富聚集地。
这些群体多数就职于科技、金融、电商等高速增长行业，疫情后更偏好近海、支持远程办公、生活方式感强的居住板块。叠加5%首付计划的资金杠杆与家庭财务支援，他们得以在房源本就的区域进一步集中资金。当高薪精英可用小额自有资金撬动大额贷款时，普通首置买家要么在竞价中被直接淘汰，要么被迫转向更远、更旧、配套更弱的区域。政策与收入结构的交互作用，正将这些海岸和内城区推升为普通人难以进入的财富堡垒。
资本利得税折扣：更隐蔽却更深远的影响
与5%首付计划相比，资本利得税折扣对房市的影响更为隐蔽却持久。现行规则下，个人或信托持有投资房等资产超过12个月，出售时仅需将一半增值部分并入应税收入，即所谓50% CGT折扣。这项已实施二十余年的政策初衷是鼓励长期投资，但越来越多研究指出，其主要受益者为资产丰厚、收入较高的多套房持有者和专业投资者。
2025年11月，参议院成立资本利得税折扣运作情况特别委员会，授权范围明确包括：评估CGT折扣如何加剧不平等、如何引导资金流向既有住房资产而非更具生产性的投资领域。那些早年凭借房价上涨积累大量净值的年轻精英，可在出售旧房时享受折扣，购入新房时再叠加5%首付计划，从入口到出口被制度完整托举；而无资产可售、享受不到折扣的年轻租客，只能在支付高房租的同时，目睹房价在政策加持下持续攀升。
改革风向：折扣缩减进入政治议程
2026年以来，资本利得税折扣已从学术讨论进入联邦预算前的政治议程。绿党推动的参议院调查已正式启动，直指CGT折扣与负扣税等税收优惠未来几年累计额高达1810亿澳元，是锁死首置买家、推高房租的关键税制因素。澳洲工会理事会（ACTU）于2月正式提交意见，要求将折扣从50%逐步削减至25%，认为现行优惠鼓励房东不断加仓投资房，推高价格并挤压年轻工人的购房空间。
政府态度同样趋于开放：财政部已就提高投资房资本利得税开展评估，作为5月预算住房政策的备选方案之一。财长Jim Chalmers与财相Katy Gallagher在接受采访时均拒绝排除调整CGT折扣的可能性，仅强调需在公平性、投资信心与租赁市场稳定之间寻求平衡。
制度闭环：入口与出口的结构性偏袒
综合来看，5%首付计划与CGT折扣在结构上形成了一条完整的制度闭环：入口端，通过取消收入上限和名额限制，允许收入高、资产多的年轻精英以更少自有资金、更高杠杆买入房产；出口端，通过50%资本利得折扣和负扣税，为长期持有和多套房投资提供持续的税收红利。这套组合正将投资资金引向既有住房资产而非新建供给，加剧代际住房不平等。
ACTU在新声明中直接将现行折扣称为"失败的税收政策"，认为其鼓励职业房东囤房、推高房价，同时压缩普通工薪族的购房空间。现实图景是：高收入精英群体一边利用5%首付计划获取政府担保，一边享受未来转手时的税收优惠；而政策口号反复提及的普通人，却在工资增长、租金负担与首付积累的多重压力下被越甩越远。这正是当前澳洲房市亟待破解的结构性困局。
决策建议：三个维度的理性考量
对于在澳购房决策，建议从三个层面审慎评估：
理性使用5%计划工具。若处于高收入但短期存款不足的状态，该计划可作为合理杠杆工具；若本身已能攒足15-20%首付，则无需强行使用5%方案——更高杠杆意味着更大的市场波动风险。
区域选择逆向思考。当前数据表明，政策价格上限以下的房源因补贴集中而涨幅更快；适当关注略高于政策上限或不在热门补贴靶区的板块，反而可能获得更平衡的价格与生活质量。
警惕以房生财的幸存者偏差。许多成功案例是2013-2021年低利率与大涨周期的产物；2026年后，市场面对的是更高利率、更可能收紧的政策环境以及经济的不确定性，简单复制前一代人的路径存在显著风险。
当5%首付计划不再区分收入层级、资本利得税又长期偏袒资产持有方时，房市必然更容易被精英阶层把持，而非向普通收入群体真正开放。政策制定者面临的挑战在于：如何在激励住房自有率与维护市场公平性之间找到可持续的平衡点。对于市场参与者而言，理解这些制度性力量的运作逻辑，比单纯追逐补贴更为重要。
