澳大利亚联邦政府推出的5%首付计划（Housing Guarantee Scheme）本意为首次购房者降低市场准入门槛，却在实际操作中暴露出深层的结构性矛盾——需求刺激与供应约束之间的严重失衡。最新市场数据显示，该计划在墨尔本和悉尼等供应相对充足的城市运行尚可，但在昆士兰州特别是黄金海岸，却演变为一场房源争夺战，首次购房者面临的挑战甚至超过悉尼。

市场分化：城市间的准入门槛差异

该计划的核心机制允许符合条件的首次购房者以最低5%的首付购买房产，无需支付贷款机构抵押贷款保险（LMI），且无收入限制。然而，"符合条件"的定义——即房产价格上限——在各州存在显著差异，这直接决定了首次购房者的实际选择空间。

墨尔本目前拥有全国最大的符合条件的房产库存。过去一年中，超过3.3万套房屋和2.67万套公寓的售价低于95万澳元的上限，分别占当地房屋总销量的60%和公寓总销量的86%。这意味着墨尔本的首次购房者拥有相对充裕的选择空间，可以在较大范围内比较和决策。

悉尼的情况虽不及墨尔本宽松，但得益于更高的150万澳元上限和以公寓为主的市场结构，约85%的公寓销售符合计划条件。首次购房者在悉尼虽然面临绝对价格压力，但仍有相当规模的房源可供选择。

黄金海岸：供应枯竭下的最严峻市场

与上述两城形成鲜明对比的是昆士兰州的黄金海岸。这里已成为澳大利亚首次购房者面临的最具挑战性的市场。数据显示，过去一年仅有1734套独立屋以低于100万澳元的价格售出，仅占独立屋总销量的26.9%。虽然约70%的公寓售价低于该门槛，但符合条件的公寓总数仍落后于其他主要城市。

这种供需失衡正在快速推高价格。Domain最新数据显示，黄金海岸公寓中位价在2024年12月季度上涨5.8%至90.5万澳元，独立屋价格上涨5.6%至133万澳元。布里斯班的情况同样紧张，公寓中位价在同一季度飙升5.8万澳元（涨幅8.1%）至77万澳元，独立屋价格上涨超过5万澳元（涨幅4.5%）至117.1万澳元。

布里斯班和黄金海岸面临的共同挑战在于：建筑成本上升、规划审批延误以及开发商向高端住宅市场的转向，导致经济适用房供应严重不足。特别是位置优越的联排别墅、小型家庭住宅和优质中层公寓等首次购房者偏好的物业类型，新增供应极为有限。

政策效应：需求前置与竞争激化

5%首付计划自2024年10月扩大实施以来，迅速激活了入门级市场需求。悉尼西部的房地产经纪人反映，政策推出后接到了大量首次购房者咨询电话，竞争最激烈的40万至50万澳元价格区间出现了"只需攒下2万澳元首付即可购房"的抢购现象。

这种需求前置效应在供应短缺的市场产生了显著的副作用。Domain研究与经济学主管尼古拉·鲍威尔指出，该计划"极大地刺激了需求，却没有为供应提供相应的支持"。在布里斯班和黄金海岸，首次购房者被迫争夺日益萎缩的房源库存，推高了可负担价位段的房价，形成了"越抢越贵、越贵越抢"的恶性循环。

风险警示：低门槛与高杠杆的脆弱性

从金融稳定角度看，5%的低首付门槛虽然帮助许多买家提前进入市场，但也使他们在高利率环境中面临更大的风险敞口。越来越多的首次购房者在激烈的市场竞争中仓促做出决定，可能购入并不适合长期居住的房产。

AMP首席经济学家肖恩·奥利弗警告称："人们很喜欢这种方式。但从经济承受能力的角度来看，你给予的越多，人们的消费就越多。"这种需求端的过度刺激，在供应端没有同步响应的情况下，只会加剧可负担性危机，而非解决它。

深层症结：供应端改革的滞后

当前澳洲房市的核心矛盾并非"太多人想买房"，而是城市间的严重分化——一些市场拥有足够的建设能力和库存缓冲（如墨尔本），而另一些市场（如布里斯班、黄金海岸）则深陷供应瓶颈。建筑活动受限于劳动力短缺、材料成本上涨和规划系统效率低下，无法快速响应被政策激活的需求。

5%首付计划作为需求侧工具，在供应充足的市场能够发挥积极作用，但在供应约束型市场则可能适得其反，通过竞争性溢价进一步抬高准入门槛。对于首次购房者而言，这意味着即便获得了政府担保的低首付资格，也可能面临"有资格但无房源"的尴尬局面。

随着澳洲储备银行对通胀和房价上涨的密切关注，以及APRA从2025年2月起实施的高债务收入比（DTI）贷款新规，首次购房者的融资环境可能进一步收紧。在这种背景下，单纯依靠降低首付门槛的政策设计，难以从根本上缓解住房可负担性压力，供应端的结构性改革仍是破局关键。