在利率三连降与房价再创历史高位的双重刺激下，澳洲卖家终于集体“出动”。REA集团新《10月挂牌报告》显示，全国新房源环比劲增22%，创2014年以来同期新高；首府城市以24%的涨幅领跑，偏远地区也达到17.5%。不过，由于成交速度同步加快，总在售房源仍比去年同期低9.5%，市场继续向卖方倾斜。

一、两大引擎：降息提振换房链，涨价强化出货心

利率因素：6月、8月、11月三次降息，使平均按揭月供减少约12%，此前被还款能力卡住的“改善型”业主集中释放。

政策因素：首次购房担保计划（FHBG）10月起上调价格上限，悉尼、墨尔本首次置业者可锁定90万、80万以内新房，直接扩大底层需求盘。

价格因素：CoreLogic 10月房价指数同比再涨7.5%，墨尔本率先突破2022年前高，全国大部分城市刷新纪录，卖家“怕踏空”心态盖过“再等等”心态。

REA经济研究主管Angus Moore表示，“买家预期价格继续向上，卖家担心错过高点，两端情绪共振，带来了这波春季挂牌潮。”

二、城市速览：悉尼、墨尔本领衔，堪培拉、阿德莱德翻倍级跳增

悉尼：新房源环比+20%，十年同期高；同比+6%

墨尔本：环比+30%，为2021年11月后强单月，也是历年10月首次冲破“三成增幅”

堪培拉：环比+42.4%，全国快

阿德莱德：环比+36.6%，连续五个月双位数增长

珀斯、布里斯班、达尔文：新盘增量温和，但投资者成交提速，总库存分别下滑15%、17%、38%

Moore解释，北领地投资者占比刷新历史高，房源“上市即秒光”，导致总在售数量急跌。

三、链条传导：首次置业→换房→再换房

Ray White联合集团董事Peter Diamantidis观察到一个明显循环：

FHBG把首购者推到90万价格段

原70-80万段业主得以“向上”换至120-150万段

200万段豪宅业主趁机出货，形成多层换房链

“利率下降让每级换房者的借贷能力都提升10-15万，房源因此层层释放。”Barry Plant Point Cook合伙人Ray Harb亦称，9-10月为其20年生涯繁忙两个月，“首购、小房换大房、大房换海景，全部叠加。”

四、库存仍紧：卖方市场未改

尽管新增挂牌汹涌，全国总在售房源同比仍少9.5%。

珀斯、布里斯班库存不足30天

墨尔本、悉尼去化周期约45天，低于五年均值

拍卖清盘率连续八周维持在65%以上，说明需求端消化速度与新盘供应几乎同步。Moore判断：“整体属于健康偏紧状态，价格短期难见深度调整。”

五、前瞻：2025年春季或再迎高峰

利率路径：市场预计2025年二季度前仍有25-50个基点降息空间，换房成本继续下降

供应端：建筑批建量回升，但竣工高峰要到2026年，明春新增挂牌大概率维持高位

需求端：移民净流入仍高于历史均值，投资者贷款增速连续三个月跑赢首购

综合看，只要降息预期不逆转，新增房源与房价或继续“互为燃料”。对买家而言，选择面虽扩大，议价空间却依旧有限；对卖家而言，趁高兑现的窗口仍在，但需警惕利率底部兑现后的需求回落。春季行情已确认“卖方主场”，明年季能否续演，将取决于宏观利率与政策面的下一步落子。