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澳洲投资房持有成本,不容忽视
2022-08-19 11:13:43 来源:

华人都喜欢投资房产,觉得房子多多益善。但澳洲房产和国内不同,投资房是有一定投资成本的,比国内房产持有成本项目多、费用高,投资回报率可能大打折扣,不懂持有成本可能让你欲哭无泪。下面一起来了解一下澳洲房产的持有成本。


土地税land tax


土地税一般每年交一次。土地税属于州税,各个州规则、征收条件和金额各不相同。House会比unit、partment的土地价值高,因此税也更多。土地税是有起征点的,新州起征点高,如图片所示,2021年为75.5万,2022年为82.2万,税率维州低。

 

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海外人士附加土地税


海外投资者在澳洲投资房产,除了以上的土地税,还要交一个附加土地税surcharge land tax。以新州为例,当前税率为2%。如果不是澳洲公民,也不是澳洲永久居民、新西兰公民,并且在澳洲12个月内居住少于200天,那就要交这个税。税率为投资房土地价值的2%。且没有起征点。


联邦政府物业空置税(外国业主)


海外人士在澳洲购买房产,如果既不不出租,也不自住,就空置,联邦政府每年要收空置税vacancy fee。标准是1年内超过半年没有出租也没有自住。这个税采取申报制度,房主不管有没有空置,都需要向ATO报备。否则有可能面临处罚。


居住在澳大利亚的外国业主,如果他们的住宅一年内没有居住或出租超过 183 天(6 个月),则需要支付年度空置费。空置费于2017 年 12 月推出,作为澳大利亚政府综合住房负担能力计划的一部分。它旨在为外国业主提供经济激励,使他们的住房可供出租并增加澳大利亚的可用住房。


空置费通常与提交海外人士投资申请时所支付的外国投资申请费相同。低于100 万澳币的房屋,收取5,600 澳元;100万到200 万澳元的房屋,收取11,300澳币;以此类推,基本上每一个100 万为一界限。进行了年度申报之后,如果需要缴纳房产空置费,ATO会通知业主需要缴纳的具体金额。


物业费


也就是strata费。strata是用于处理建筑物一部分的合法所有权的系统。它本质上意味着您在拥有自己的公寓的同时与其他租户共享建筑物的所有权。这些建筑可以是住宅和商业建筑,可能包括公寓楼,别墅,联排别墅,复式,办公大楼,仓库,存储单元,工厂。组成strata的人统称为“业主立案法团”。他们分担财产和使用的公共区域的维护责任。


这些公共区域可能包括:花园,游泳池,车道,楼梯间,大堂,电梯,建筑物的外观,strata下的建筑物称为“法人团体”。作为建筑物一部分的所有者,业主必须向法人团体捐款。这些贡献被称为strata费用。


如果是house,一般不用交。如果是公寓、unit、townhouse,就需要缴纳物业费了。根据物业的不同,strata费用可能会有所不同。房产的位置、年龄和价格、公共设施的数量将影响成本,即有无游泳池、电梯和健身房的综合体的strata费用可能高于没有的。根据房产的不同,可能会看到自己每季度支付 550 至 2,500 澳元。差异在很大程度上取决于居住在城市的哪个地方。离市中心越近,物业费就越高。


市政费


市政费是市政厅用于当地基础设施和市容的更新维护、垃圾处理等等。澳大利亚的政府系统实际上分为联邦政府、州政府和地方政府(Council)三个级别,但没有直接上下级关系。澳大利亚共有537个地方 Council,职能上没有区别,但却有不同的名称,常见的是 City 和 Shire ,管理部门都叫 Council,所辖地理范围叫 LGA (Local Government Area) 。


不管house还是unit、apartment,每个业主都要交Council Rates (市政管理费),一般而言,房价越高,市政费也越高。council费用主要用于当地基础设施的维护和修缮,包括公用道路、维护绿地、红绿灯,公共设施(如图书馆、公园)、垃圾的处理等。在每个区域,每周都会有固定的一天,政府来安排垃圾车来回收垃圾。各地市政厅收费不一,新州的费用在1000 – 1500澳元之间。


水费


水费也是每个业主都必须缴纳的费用,这个水费不是指租客使用的水的费用,而是指供水设施和排污等和水相关的基础设施和服 务的费用。通常可由中介公司代缴,可以在中介公司每月的账单上面查看到。 


在NSW,房子如果有独立水表,会在水单上显示usage charge,也就是使用费用,这部分可以让租客付,房东付排污费等。如 果没有独立水表,基本都是strata title的房子,水单上不会单独显示usage charge,不可以让租客付,房东全付,其实通过strata levy支付给了水费公司。


出租管理费


如果人在海外,通常会雇佣一个房屋管理中介帮忙出租房屋,管理租客。澳房产中介负责房屋的前期招租,以及租赁期间的日常管理,包括租金催收、维护维修、inspection定期检查、账单收付和租客服务等与房屋相关的各个环节。找中介一般收取1-2周租金作为中介费,随后的日常管理,中介收取租金的5%-8%作为管理费。


以悉尼为例,费用包括management fee 5-6%;按月letting fee,,2-3%,一般为一周租金;lease renew fee 95$ (每年同一租客续约);advertisement fee , 300$左右,加起来共占年租金的10%左右。


保险


一般来说房东都会买房东保险(Landlord Insurance),在出租房产中,如果租客欠租,房产出现损坏,很多时候都要靠房东保险。房东保险提供三个关键领域的保障——租金收入损失、建筑物损坏和物品损坏。每年大概几百不等。


保养维修费


投资房的一些基础设施要经常保养维护,很多物品设施使用老化,这都是需要房东来出钱维修的。好要留出1000左右澳币的资金以供不时之需。


房屋和汽车类似,要进行定期保养,以house为例,冷气和暖气系统每两年左右要保养一次,烟雾报警器每年要检测一次,车库门每两年左右保养一次。木结构的房子需要定期进行害虫防治,屋檐的雨水沟要定期清理,以免树叶和泥沙堵塞排水口造成雨水倒灌。


房子是一个比较复杂的系统,出故障、有损耗是正常现象。出了问题就需要找人修理,而澳洲的人工成本是非常高的,因此修理费很高,配件费也不便宜,因为澳洲大部分配件都是进口的。

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