阿尔巴尼斯政府提出的五年内建造120万套住房的《国家住房协议》目标，正日益偏离实现轨道。澳大利亚统计局（ABS）周二公布的数据显示，12月份住宅审批数量（按趋势计算）停滞在略低于16,500套，较实现目标所需的20,000套月运行速度低3,500套。这一数据缺口揭示了澳洲住房供应危机的深层结构性矛盾。

数据透视：审批与竣工的双重缺口

2024年全年，获准建造的住房数量为195,700套，较住房协议目标所需的240,000套年运行速度少了约44,000套。更为严峻的是，在2024年7月1日《住房协议》实施后的前18个月内，批准建造的住房数量为287,200套，较设定的360,000套目标少了72,800套（缺口20%）。

需注意的是，审批通过并不等同于实际建成。过去十年，住宅审批数量较竣工数量平均高出5%，这意味着实现协议目标的实际挑战比审批数据显示的更为艰巨。截至2025年9月的一年中，仅建成174,200套住宅，较目标所需的240,000套少了65,800套（缺口27%）。

供应约束：多重因素的叠加效应

澳洲住房供应受到多重结构性因素的严重制约：

利率环境：结构性偏高的利率水平，叠加周二加息的即时冲击，显著抑制了开发投资意愿

成本飙升：自新冠疫情爆发以来，建筑成本上涨超40%，住宅用地价值飙升约33%

行业产能：劳动力短缺和建筑企业高破产率严重削弱了住宅建筑行业的实际产能

全国住房供应和可负担性委员会（NHSAC）5月发布的《住房系统状况报告》预测，在整个五年住房协议期内，需求将持续超过供应，导致累计住房短缺79,000套；若人口增长速度较财政部预测快15%（目前看极有可能发生），短缺可能达200,000套。

缺口累积：从当前危机到未来恶化

澳大利亚累计住房缺口估计在20万至30万套之间，具体取决于家庭规模的假设。随着人口需求持续超过供应，短缺问题将日益恶化。若移民保持强劲势头，到2028-29年的五年内，住房短缺可能翻一番，达到40万套。

与此同时，澳洲房屋空置率接近历史低水平，租房负担能力处于历史差水平。只要高移民数量持续超过新增住房供应，租房者困境将难以缓解。

国际参照与政策选择

显而易见的解决办法是效仿加拿大大幅削减移民的做法——这一举措已导致该国广告租金连续15个月下降。然而，澳洲租房危机的解决方案虽在政策制定者眼前，却面临复杂的政治经济权衡。

未来展望：供需失衡的持续性

基于当前趋势，未来逻辑清晰可辨：澳洲政府几乎不太可能大幅度限制移民，而住房供应在很长一段时间内也难以实现平衡。因此，即便面临加息压力，澳洲房市也不太可能经历大幅度下跌。供需基本面的结构性失衡，将继续支撑资产价格，同时加剧可负担性危机——这一悖论将成为未来数年澳洲住房政策的核心挑战。