Domain《房价报告》12月季度 & 2026年1月实时数据

独立屋中位价：175.99万澳元（2025Q4）→ 182万澳元（2026年1月22日），周涨幅≈2028澳元

公寓中位价：84.44万澳元，刷新历史峰值

与此同时，悉尼出现“双速”行情：北岸Cammeray 12个月暴涨42.5%，领涨全国；西南Green Valley、Austral、Hinchinbrook等“上车区”也录得约20%年涨幅，被首置买家和政策红利双向推升。

一、豪宅带：一年42%的“北岸奇迹”

Cammeray（北岸港湾小街区）

年涨幅：42.5%

年成交量：仅50套左右

稀缺逻辑：周边Crows Nest、North Sydney面临高密度重划，Cammeray开发受限+社区氛围浓，自住家庭抢筹

Sans Souci（南部海湾）

年涨幅：25.7%

卖点：水景+可负担价位（100–120万澳元区间）+机场线通勤

二、首置“修罗场”：政策闸门一开，低价段瞬间拥挤

联邦5%首付计划升级包（2025年10月生效）

首付最低5%（单亲2%）

取消收入与名额上限

悉尼价格上限大幅上调

结果：Green Valley、Liverpool、Glenfield等“70–90万澳元区间”公寓与联排，开放日人满为患，常见“周三看房、周四订金”。

案例：25岁Bianca与伴侣Jed，预算60–70万澳元，原瞄准Strathfield/Burwood，最终被价格挤到Liverpool，计划叠加“Help to Buy”共有产权（政府最高出资40%），仍面临多人竞价。

三、豪宅公寓同步升温：Milsons Point中位价≈220万澳元

Crows Nest、St Ives、Milsons Point高端公寓涨幅领先

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee：降息后高净值家庭回流，即便400–500万澳元豪宅也多数贷款，“自有资金多≠不借贷”

四、五年前“低息窗口”幸运儿：净资产五年+63%

KPMG测算：25–34岁家庭平均净资产从2019–20年约34万澳元升至2024–25年约55万澳元，增速跑赢X世代与婴儿潮一代。

原因：

2020–21年超低利率+首置补贴，年轻人集中入市

全国房价五年累计+39%，平均带来约23万澳元账面收益

同期还债减少负债杠杆

隐忧：同年龄段仍有约50%无房，代际财富鸿沟扩大。

五、后市展望：涨势还能跑多远？

供应端：

建筑成本高、工人短缺，新房竣工回升缓慢

2026年实质性大量供应概率低

需求端：

海外净移民维持高位，头3年以租为主→租赁紧张→“逼买”效应

空置率未见明显回升

政策变量：

再降息→高端继续回流

再加息→现金买家占优，郊区价格波动

政府若扩大远郊释放土地，低价段热度有望分流

机构共识：

高端与可负担两极继续领跑

中间价位段（120–180万澳元）竞争最激烈，涨幅趋缓

2026年整体价格“稳中有升”，但年增幅或回落至3–5%区间

六、给不同买家的实用策略

首置客：

把5%首付、共有产权、州税减免叠满，先锁定低价区期房，避免二手竞价红海

预算≤80万澳元，可全额免印花税（新州）

升级换房：

关注“价格洼地+学区/交通”双变量，如Sans Souci、Parramatta外圈

利用跨区差价：卖出高端公寓，买入中价独立屋，实现面积升级

投资者：

现金流优先：选择租金收益率>4.5%且空置率<2%的区域

避免追高：年涨幅已超30%的街区，短期回调风险加大

悉尼正上演“冰火两重天”：北岸豪宅一年四成涨幅，西南首置区政策闸门一开即被挤爆。供应瓶颈与人口流入仍是长期底色，但利率、负担能力与政策导向将决定节奏差异。看清分区行情、算清总成本、用足政府优惠，才能在“双速”市场里把机会变成钥匙，而不是陷阱。