空调、洗碗机、停车位、宠物友好政策——在一些人眼里，这只是“加分项”；但在今天的澳洲租赁市场，它们已成为许多租客的“硬指标”。Domain新报道指出，面对可负担住房短缺，租客并没有降低标准，反而更坚定地“继续看房，直到满意”。这份“不可协商”清单，正在重塑房东的招租策略与房产投资逻辑。

一、租客的“硬指标”正在扩容**

舒适配置：空调、洗碗机、停车位、纱窗

宠物政策：即使当下没宠物，也希望保留“以后养狗”的权利

结构细节：木地板 vs 地毯、交叉通风 vs 空调、后院隐私 vs 无遮挡

Belle Property Lane Cove的Jacinta Cally总结：“市场再紧张，租客也会说‘不’，直到找到符合他们标准的房子。”

二、首次租客 vs 时间紧迫者：两条决策路径**

首次租客或曾失去押金：更挑剔，愿意多花几周看房

时间紧迫者：接受短期租约或牺牲部分愿望清单，但“制冷+锁具+隐私”仍不可让步

新州租客联盟Eloise Parrab：“在住房短缺下，人们不再像过去那样挑剔，但供暖、制冷、围栏和锁具仍是底线。”

三、结构性需求：老龄化+居家办公**

居家办公：需要独立书房或至少一个可封闭卧室

银发友好：单层或电梯、卧室与卫生间同层、门槛无台阶

缩小面积者：希望卧室“容易到达”，不接受长走廊或陡峭楼梯

Rethink Residential买方代理James Thompson：“这些结构性需求很难通过简单装修解决，却直接影响出租率。”

四、房东的应对策略：小改动，大吸引力**

低成本升级

加装分体式空调、更换节能灯具、添加洗碗机

宠物友好

允许养宠并设置宠物门，可立刻扩大租客池

隐私提升

后院加高围栏、前窗贴磨砂膜，减少“被围观”感

短期妥协

提供6个月短租，让租客“先体验再续约”，降低空置风险

Thompson提醒：“如果多年未更新却每年加租，租客会搬走。小投入比空租更划算。”

五、市场启示：舒适度=租金溢价**

空调：相同户型，有空调可比无空调周租高30–50澳元

宠物友好：周租溢价20–40澳元，租客留存率提高15%

短租灵活性：6个月租约比12个月更容易填满空档，过渡后转长期

Domain租赁报告：2024年带空调房源平均空置期比无空调短8天，说明“舒适度”直接转化为现金流。

六、总结：从“有得住”到“住得对”**

在可负担住房短缺的大背景下，租客不再满足于“有得住”，而是“住得对、住得舒服”。空调、宠物政策、隐私、居家办公空间——这些曾被视为“加分项”的条件，如今成为“不可协商”的底线。对于房东，与其每年空租几周，不如一次性投入几千澳元升级设施：

小成本=高溢价

宠物友好=更大租客池

结构友好=长期留存

在租客越来越“挑剔”的时代，谁先升级，谁就抢占了下一批租户的心。