从2022年5月，澳洲央行已经连续加息10次，创造了历史。

连续加息，对澳洲产生了非常大的影响。

融资成本急剧上涨，房价开始加速下跌。

澳大利亚房地产市场，遭遇了自 2008 年以来的大年度跌幅，创下14年以来的大跌幅记录。

目前，澳洲5个首府城市指数从 2022 年 5 月的峰值到 3月底平均下跌了 9.2%。

本以为，

房价会继续跌下去，

没想到在3月份直接来了一波大反弹！

3月份， 澳洲5个首府城市房价上涨0.8%。

悉尼再次领跑，上涨1.4%；墨尔本紧随其后！

为什么澳洲正在下跌的房价突然就停止了？

移民回归

澳大利亚正在经历一场有史以来大规模的移民潮。

根据政府数据，预计本财年和下一财年将有65万移民来到澳洲。

仅财年的前3个月，即2022年7月至9月，澳洲迎来了创纪录的10.6万移民。

这种突然的人口增长可能会给进一步加剧澳洲住房危机。

修订后的移民数据发布前，在新冠疫情封锁的3年里，仅有30万移民来澳洲。

财政部官员在2019年预测，到2024年底，总共将有120万移民到达澳洲，但是这个数字现在已经修订为95万。

表明到2024财年结束时，预计将有65万移民在澳洲开启新生活。

预计2023财年将至少有35万人定居澳洲，接下来的12个月还会有30万人。

人口的突然增长将为政府带来财政收入，刺激支出和税收，以促进经济增长。

但是，这同样造成了住房危机，因为住房供应无法满足租户的需求。

新房销售大幅下滑

与此同时，新屋销售的大幅下滑将加剧全澳租金和负担能力危机，并对新屋供应满足未来需求的能力造成进一步压力。

澳洲城市发展研究所（Urban Development Institute）在其新的《土地状况》报告中警告称，在 2022 日历年，由于利率上升、建筑工程激增以及对建筑商倒闭的担忧，买家需求暴跌，绿地地块销售额几乎减半，公寓成交量降至金融危机以来的低水平。

由于今年独立屋和土地以及新公寓的销售预计将再次低迷，UDIA 预测住宅完工量将“急剧缩减”。

相比之下，澳洲首府城市的新公寓价格持平，去年年底的中位数为 569,500 澳元，公寓竣工量下降 4% 至 45,000 套，成交量下降 34%，为 12 年来的低水平。

UDIA 报告称：“投资者的持续撤退以及前所未有的建筑成本增加、融资挑战和生产力延迟给开发商带来的压力是诸多单元房销售业绩疲软。”

去年的单元房完工量比十年平均水平低 25%。

预计未来三年单位完工量将进一步减少。

在墨尔本，去年竣工的新住宅不到 39,000 套，比上年增长 32%，但仍比 2017 年市场的上一个高峰低 23%。

展望未来，UDIA预测今年的新住宅供应将减少约7%，至约3.57万套，然后在2024年小幅下降至约3.37万套。

根据 UDIA 的数据，由于多单元房市场进一步收缩，预计 2023 年悉尼的新住宅供应完工量将进一步下降至约 20,500 套。

房租飙升

太多的租户争夺太少的房屋，导致租金涨幅创下新高。

在一些火爆的市场，甚至一房难求，比如：悉尼。

上周，就有报道指出悉尼租客面临着租房供应有限和房租上涨的问题，很多租客现在开始雇佣陌生人，代表他们参加看房活动。

租客会使用当地的服务软件，支付一定的费用雇佣陌生人参加看房，拍摄房屋的图片和视频，在看房结束后向他们报告。

一名Airtasker用户向陌生人支付50澳元，在位于Eastwood的看房。

另一名Airtasker提出支付80澳元，雇佣陌生人在周三下午4点到Richmond看房，因为这名用户住在其他州，无法亲自去看房。

Airtasker收集到的数据显示，付费雇人看房的用户数量跳涨了20%，他们都希望这样做能增加租到房子的几率。

在这样一种非常态的供需市场中，导致租金价格急速飙涨！

澳洲一些地区的租金甚至每周飙升 600 澳元，令人震惊。

从去年 3 月以来，澳洲出租房广告租金中位数已从 450 澳元上涨至 500 澳元，创下历史新高。

现在首府城市的房产租金比一年前高出 13%，而偏远地区的房产广告租金上涨了 9%。

许多租户明显感受到生活成本上涨的压力。

有些人觉得，现在租房子还不如买房子，何况现在房价在跌，虽然利息高了点，但还银行贷款后房子是自己的，好过替房东还房贷。

房源总量没增加

本来以为，澳洲央行大幅加息后，市场上会出现一大批要卖房子的人。

但或许由于加息的滞后性以及疫情期间许多家庭积攒了足够的财富，许多房东反倒是不急着卖房子了。

尤其是现在看到澳洲房地产市场整体疲软，很多房东都想在等等。

PropTrack新数据也显示，现在每个房源可能会有多达500名潜在买家竞争。

PropTrack的数据显示，全澳受欢迎的城区包括阿德莱德的Upper Sturt，每套房产有536名潜在买家竞争；接着是墨尔本的Kangaroo Ground，每个房产有484名潜在买家；而阿德莱德的Medindie则排名第三，每套物业有477名潜在买家。

其他十大热门的城区包括墨尔本的偏远城区Gruyere（376名买家）和Belgrave South（363名买家），布里斯班的Chandler（351名买家），以及阿德莱德的Mylor 和Summerdown，每套房产分别有333和328名买家。

与此相比，全澳房屋的潜在买家中位数为66人，单元房则有48人。

根据数据，在悉尼挂牌出售的房产总数和过去五年的平均水平相比，下降了近20％。

这导致一些城区的需求非常高。

许多买家再次出现“害怕错过”心理。

就像2021年，很大程度上也是这种害怕现在不买就买不到的心理作用推动买家争抢本市场上数量的房子，导致了房价飙升！

结语

不过，说澳洲房价从3月份开始就进入反弹期了，也还为时尚早。

目前澳洲通胀率为6.8%，仍远超澳洲央行的目标区间（2%-3%），且失业率相对较低，澳洲央行继续或暂停加息都是有可能的。

一旦澳洲央行在下周继续加息0.25%，那么澳洲官方利率将升至3.85%，创下自2012年4月以来的高点！

要知道，不少借款人在疫情期间利用了创纪录的超低固定利率抵押贷款，其中的一部分人尚未受到利率飙升的影响。

预计在未来几个月内，利率上涨的影响将全部体现出来，消费支出也将大幅放缓。

到时候，上市房源数量激增或将会消化市场上的需求，房市将回归平衡状态，价格也有可能会小幅走低。

但出现再次大跌的可能性相对较小，除非有黑天鹅事件的发生。

市场条件已经成熟，澳洲房价的反弹已成必然，只是时间的问题！