在澳洲买房子踩了坑的，大多数跟买房前调研不够仔细，逃不开干系。

像悉尼上北700万的漏水房，Strathfield 600万的新豪宅，一身毛病，堪称盖房缺陷大全。

还有近上了电视节目的，Epping240万买来推倒后却不能建房的大坑。

以上任何情况，普通人摊上一个，都是对家庭财富的毁灭性打击。

就算比这小的问题，只要是自己买的房子，摊上一个都够闹心的。

所以像买房这么大的事情，在购买之前多花点时间、精力和金钱，把调研尽可能做到位，怎么说都不为过的。

其实也不是咱们不知道这个重要，实在是很多人不知道该去调研些什么。

今天就跟大家总结一下，这几份必须在买房前要看的报告或文件。如果这几份基本的文件你都看漏了，那买房子掉进坑里的概率，真的就不好说了。

第1份就是building  Inspection report，也就是建筑检查报告。

这份报告主要针对House这一类相对独立的建筑。是对房子建筑的一个完整检查，涵盖了包括房子的主体建筑、结构，外墙、房顶、门窗、内饰、上下水、前后院附属设施如泳池，等各个方面的情况。报告会列举出发现的各种缺陷和风险。

强调一点，做这个报告的人是需要资质的。在付款之前一定要检查一下对方有没有license。有的买家就是因为找了没有资质的inspector，出具的报告没有法律效力，导致合同subject to contract无效。就算发现了建筑问题，也无法退出合同，只能硬着头皮买下有缺陷的房子，损失大了。

还有一点提醒是，新房也强烈建议，必须做这个报告。不要以为房子是新的，就不会有什么问题。这几年新房刚到手就出问题的例子多了去了，一开篇提到的，悉尼上北的漏水豪宅和Strathfield的600万豪宅，就是典型的例子。

关于这个building inspection report，还有一个常被问到的问题，就是能不能用卖家提供的报告？

简单的回答，可以，但是只用做初期的评估依据。当你走到签合同，或者在冷静期的时候，还是建议自己花钱再做一遍，毕竟更独立一些，而且可以两份报告对照比较。

上百万的房子都买了，就不要在乎这几百块的小钱。而且这份报告还可以用来谈判压价。拿报告里披露的瑕疵和缺陷，随便压个大几千甚至上万块下来，轻松就回本了。

第2份在买房前必须要查看的报告，是pest inspection report，也就是虫害报告。

这个报告通常是与前一个building inspection report一起做的，主要是勘察房子可能受到的虫害影响。包括白蚁，蚂蚁，蜜蜂，真菌等。

澳洲的别墅大多数都是采用木框架结构建造的。研究显示，在澳洲有32%的房屋都存在白蚁，而有大约20%的房子，曾经受到过白蚁的侵害。

曾经见到过，有买家在买房前没做报告。买了刚搬进去不久，就发现房屋受到白蚁严重侵蚀.表面看起来好好的，实际上厨房区域的所有木框架都被白蚁筑空了，只能整个厨房打掉重做，前后总共花了4万多。

第3份必查的报告是Strata report，这个是针对有物业费的房子，典型的是公寓和town house。

这类物业不像别墅，不能只考察居住单元，而要看建筑整体。比如买公寓的时候，你所要调查的，不光是你买的那套公寓单元自身的情况，更重要的是整栋大楼的情况。而这些重要信息就都在这份Strata report里面

在这份报告里，能够查到以往大楼有没有重大维修的历史？有没有尚未解决的重大建筑缺陷？有没有购买合适和足够的保险？有没有足够的管理和维护基金？物业内部和外部有没有任何纠纷和未清偿的费用？

有些人的公寓刚买两个月，就突然收到一笔上万元的special levy，特别物业费。其实这种问题，本该可以通过查看strata report避免的。

第四个在买房前必须要查看的，就是购房合同。在澳洲购房合同本身，就包含一些房子基本，也是重要的情况。

比如在合同的title部分你又可以看到房子上面有没有covenant、caveat这样一些产权或建筑制约。这些我在之前的这一期详细介绍过，可以在我频道内搜索查看。

在section10.7部分，你可以查到council对于你这块地的使用规划。能建什么？不能建什么？情况一目了然。

有些买家在买房前听中介口头说，这个房子可以分地或者可以加建granny flat。按照这个预期出了高价，结果买到后才发现有种种限制，这种坑通过仔细查看合同，本该是可以避免的。

还有合同里的section 88B，对于开发上面的条款和限制也是非常重要的参考。

此外，我们在买别墅时关注的问题之一，就是房子有没有easement，也可以轻松在合同里面查到。

咱们开篇提到的那个Epping的房子，买家240万买下后，推倒了却无法重建，原因之一，就是有一个贯穿土地中间的大easement。这个就不知道买家当初买房子前，有没有仔细查看过合同了。

合同中的这些内容，通常律师会帮你审查提醒。但是这里要强调一点，必须得是找到好的有责任心的律师或房产过户师。

这么多年的观察，律师与律师之间的差别实在是太大了。很多时候，为好律师而多付的那几百块钱，真的是超值。

以上4份文件或报告，可以说是基本的，是在澳洲买房之前必须要查看的。如果买房子前这些报告都没有查看，打个比方，就有点像蒙着眼睛开车，是非常危险的。

当然，如果你想更保险一点，在买房前做一个更全面的尽职调查的话，那所要调查的维度，就远远不止于此了。普通买家通常很难靠自己做完善的尽职调查。

这个时候，请专业人士帮助把关，避免在买房这么大的决策上犯错，绝对是个回报超值的选择。