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2022年,澳洲买房,买公寓?还是买别墅?
2022-01-20 10:02:26 来源:

  新年好,这是Sean在2022年的第一篇文章,感谢大家的阅读与支持。作者从事澳大利亚房地产行业已经10年,经历过3个房产供需关系翻转的周期。


  在2022年当前这个时间节点,我们再谈谈大家都讨论过的一个话题:


  2022年,买公寓?还是买别墅?


  我们先抛开上面的问题,回到市场上,看看2021年,作为房产从业者或者房产投资人,我们这个行业都经历了什么?


  在2021年,我们经历了整个澳大利亚房地产价值,从7万亿,一路飙升至9万亿的过程;也经历了微观上银行默默加息、宏观上监管局对金融市场的一系列调整。


  而经历过多次房产周期的同事都会知道,房地产周期转向的标准事件即为两个:


  01房价趋势反转


  房地产周期转变指标:


  房价的增值周期,在连续数月内呈现与之前相反的趋势。


  02信贷政策反转


  房地产周期转变指标:


  市场货币供给、商业银行利率出现根本性预期上的变化。


  基于我们过去的一些报道,我相信同事们很容易能够得出一个结论,2022年,我们正处于一个周期交替的时间节点。


  在2021年,虽然房价仍在飙升,但房价的实际增长率已经停滞,甚至在某些区域,房价的增值率已经出现倒退。例如悉尼2021年12月房价同比增长仅为1%。


  在2021年,虽然信贷政策仍然宽松,政府提供的支持依然充足。然而,市场对RBA加息的预期在2022年会愈演愈烈。即使RBA在2022年依然保持基准利率不变,然而美联储的缩表与加息,势必会导致澳洲商业银行对利率做出进一步上调。


  2022年,当Covid彻底远离(希望叭)我们之后,市场的主旋律,将从稳定市场,转变为抵抗通胀。房地产行业作为通胀的源头之一,将会其主要的市场责任。


2022年,澳洲买房,买公寓?还是买别墅?


  △我们当前所处的房地产周期大概位置


  那么在这种市场条件下,在2022年,我们应当如何应对呢?在新年到来之际,通过与行业专家们的沟通,作为持续在房地产行业经营的我们,有了这些感受:


  01价值洼地依然存在


  作为经历了数个房产周期的“老年人”们,资深的房地产从业者都能够非常清楚的意识到,即使是在房产价格出现严重调整的时间内,仍然有丰富的市场资源可供挖掘。


  对于高增值、稳定增值的投资产品,无论在什么周期内,市场的需求永远存在。为自己,为客户找到这些价值洼地,是我们资深销售能够获得成功的重要秘诀。


  对于墨尔本市场,与悉尼类似的东南远郊,西-北经济带,在经济得到恢复,新移民进入后,供需不平衡的关系将进一步恶化。而政府引导的基建计划,甚至会重度刺激这些“新兴”小区的房产繁荣。


2022年,澳洲买房,买公寓?还是买别墅?


  △VictoriaPlanningAuthority


  在2022-2023年,寻找这些价值洼地,将会是投资者们首先需要考虑的因素。


  02买家对物业类型的喜好,出现重大变化


  房产买卖的交易过程在2020-2021年间,因为Covid的原因,出现了很多我们无法预想的变化。我们从当面拍卖,转变为了线上Auction;我们从人潮拥挤,比肩继踵的Open,转变为了一对一私人看房。


  但这些表面上的变化,却暗藏了买家需求的一些根本的变化。过去我们讨论买公寓还是买别墅,我们脱口而出的是居住面积,维护保养费用,地段与配套等等。然而,现在我们多了很多之前从未需要考虑的内容。


  变化1、买家将更看重空间的利用


  在经历过“无数”轮Lockdown的之后,家庭的环境显然成为了新买家考虑的重要因素。新买家趋向于选择更低的密度的住宅区域,这意味着我们可以获取更多的私人空间。而更大的居住面积,意味着新买家更愿意选择拥有较大空间的物业来改善居住环境。同时买家在面对户型图时,也将更注重户型的空间利用。


  变化2、房屋的多重功能性需求将更突出


  过去,我们在讨论住宅时,经常会说,我们将工作与生活分离。住宅是家庭的私密居所,办公室则为事业的战斗前线。但Covid打破了这种局面。新买家在讨论购买物业时,会更在意是否有足够的房间可以来做HomeOffice,是否有单独的空间能够会客。Covid之后,房产对于家庭的意义,将会出现拓展,而作为资深销售,我们应当紧紧抓住这些买家心态的变化。


  03获利与银行的信贷偏好


  从房产获利角度出发,不同的物业类型有着自己的偏好与倾向。City的公寓拥有巨大的现金回报,而远郊的House则体现了长期的增值预期。那么在2022年,从信贷的角度,银行会怎么考虑?


  任何投资人,总是倾向于获得低风险,高回报的产品。银行也不例外。当银行借出一笔贷款时,将会综合的评估贷款人的还款能力,物业本身的获利回报等等。


  而在Covid这种不确定因素仍然存在的2022年,具有稳定回报潜力的物业,应当成为资深销售为客户推荐的核心要素。


2022年,澳洲买房,买公寓?还是买别墅?


  △别墅在大周期内的增长率远超公寓


  看了上面的分析,那么我们回到本文的标题:


  2022年,为什么我推荐你买HouseandLandPackage


  推荐原因:


  1.我们更容易在价值洼地内找到HouseandLandPackage房源。而这些物业,往往拥有巨大的增值潜力;


  2.PostCovid很长一段时间内,买家将更倾向于购买拥有充足空间的物业;


  3.银行的信贷政策,在2022年将更适用于高增值潜力的物业,而非偏向于现金回报率。


  文章来源:明明房产分公司,作者:SeAn

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