Domain 12月季度租金报告给2025年画上句号：全澳州府城市平均租金650澳元/周，同比再涨20澳元；悉尼独立屋租金攀至800澳元/周，公寓750澳元/周，双双刷新纪录。研究机构首次给出“舒适租房”收入门槛——年薪10万澳元，并直言“租客支付能力已触顶”。在此背景下，墨尔本独栋租金年度下滑1.7%，成为唯一同比下跌的首府城市；公寓则因“可负担性”优势，涨幅普遍超过同城市独立屋，全国公寓租金年涨3.2%，季度基本持平。
一、全国租金“速度限制”显现
州府城市独立屋：季度+2.3%（约+15澳元），为近两年最低斜率
公寓：季度几乎持平，年涨+3.2%，租客正从独栋转向公寓避险
Domain研究主管Powell：市场不再单向上涨，地理位置与产品类型决定波动方向
二、城市分化——“涨跌”由可负担性说了算
独栋租金
悉尼：800澳元/周（+1.3% QoQ）——继续封顶
布里斯班：670澳元/周（+3.1% QoQ）——需求最旺
霍巴特：600澳元/周（+1.7% QoQ）——年涨幅7.1%，全国最快
墨尔本：580澳元/周（-1.7% YoY）——唯一同比下跌，比峰值便宜15澳元
公寓租金
悉尼：750澳元/周——全国最贵
布里斯班&珀斯：650澳元/周——并列第二，年涨8.3%与4.8%
达尔文：598澳元/周——年飙8.6%，空置率骤降
墨尔本&堪培拉：580澳元/周——涨幅5.5%与3.6%，均超同城市独栋
三、空置率——“低于1%”仍是常态
霍巴特：0.3%（-0.1pct YoY）——最紧
珀斯：0.5% / 阿德莱德：0.6% / 达尔文：0.7% / 布里斯班：0.9%——全线低于1%警戒线
达尔文供应量一年内从1.3%骤降至0.7%，降幅最大
四、可负担性“天花板”效应
Domain首次提出“舒适租赁”收入线：年薪10万澳元
悉尼800 vs 全国650——差距仅150澳元，租户被迫“降级”至公寓
墨尔本独栋租金下跌，并非需求疲软，而是公寓供应大增、租客换轨避险
五、2026前瞻——租金增速将继续“分裂”
独栋：可负担极限显现，年增速预计从6-8%回落至3-4%
公寓：承接降级需求，涨幅仍可能跑赢独栋，核心区>2%季度增速
区域：珀斯、布里斯班、霍巴特空置率<1%，租金仍有惯性；墨尔本空置率相对宽松，但学区/地铁口公寓仍紧俏
六、租客与投资者策略
租客
跨产品：1-2居公寓比同区3居独栋租金低20-30%，且空置率更高
跨时间：避开1月、7月学生潮，5月/9月议价空间稍大
跨城市：阿德莱德、堪培拉600澳元档，比悉尼便宜25%
投资者
锁定<1%空置率：珀斯、霍巴特、布里斯班铁路沿线
关注“公寓>独栋”涨幅：核心区地铁+学区公寓，2026年仍可能溢价
墨尔本反向策略：独栋租金下滑=议价窗口，挑选学区独栋，等待下一轮库存消化后的反弹
当“年薪10万”才租得舒适，澳洲租赁市场已触及支付能力天花板。2026年，租金不再单边上涨——独栋增速放缓、公寓承接需求、城市间涨跌由空置率说了算。对于租客，跨产品、跨城市、错峰换租是自救三部曲；对于投资者，紧随空置率<1%的城市与地铁学区公寓，才能继续分享租金上涨的最后一段斜率。你看好的那条街，是否也在这根分化曲线里？
