当独栋屋价把大批买家挡在门外，“向上住”开始从口号变成行动。维州房地产协会最新季报显示，2025年10—12月墨尔本公寓中位价上涨2%至65.65万澳元，同期房屋仅涨1.8%；如果把镜头拉远，全维州公寓、联排、单元等中等密度住宅均价全年上扬5%，而独栋只有1.2%。内环与中环公寓的季度表现普遍优于同区别墅——可负担性正把需求曲线硬生生掰向“中密度”。

一、四季度“速涨榜”：公寓也能秒出爆款

Murrumbeena：632,500澳元，三个月飙50.4%

Abbotsford：657,000澳元，涨34.1%

Bonbeach：983,500澳元，涨29.4%

Moonee Ponds：650,000澳元，涨27.5%

Bentleigh：971,250澳元，涨26.8%

榜单里既有传统富人区（Kew、Camberwell），也有海边度假线（Bonbeach、Mordialloc），说明买涨不再局限于“CBD一公里”，而是沿着铁路、海岸线全面扩散。

二、需求发动机：租金紧箍+印花税恐惧

租赁市场空前紧张，空置率<1.5%，投资者返场抢筹码。

首置买家为避开“多次印花税”陷阱，倾向一次买更大、更耐住的中等密度住宅，减少5年内换房概率。

州政府《墨尔本规划》鼓励成熟区“填空式”开发，公寓审批提速，供应端不再被“邻避”绑死。

三、买家策略：老派大户型>迷你新潮

买方代理普遍建议：

优先选80–120㎡的老式大平层，结构扎实、分摊土地比例高，未来可随区域更新喝“翻新溢价”。

底层带小花园的单元，同区溢价低10–15%，却拥有别墅式出入口，宠物与婴儿车友好。

若海景线已涨疯，可瞄向“隔壁第二梯队”——选Cheltenham而非Hampton，选Highett而非Brighton，价差20%但共享同一片沙滩与火车站。

四、投资者晴雨表：持有成本与租金涨幅赛跑

公寓物业费略高，但租金回报率普遍4%以上，高于同区别墅3%水平。只要利率不暴走，现金流模型仍吸引本土小投资者。州政府若继续给予公寓买家印花税折扣，2026年首置占比有望突破55%，成为接盘主力。

五、政策彩蛋：供应端“绿灯”打开

维州政府2025年底宣布简化“中密度”审批：

成熟区贴建公寓，高度≤4层可跳过听证

火车站800米内，密度奖励额外20%

开发商只要预留10%可负担房源，就能快速过审

政策风向下，公寓不再是“无奈之选”，而是“鼓励之选”。

六、前瞻问答：2026公寓会继续赢吗？

若利率维持不变，公寓价格有望再涨5–7%，继续跑赢别墅2–3个百分点

风险点：建筑成本上升、物业费追加，可能压缩投资者净收益

机会点：租金紧箍咒+供应缺口，使现金流型买家仍愿入场托底

当“买得起”比“买得多”更重要，墨尔本公寓已完成角色转换——从过渡产品变成终极自住解决方案。2026年，无论首次置业还是长期持有，选择“正确面积+正确地段+正确价格”的中密度住宅，可能比执着追抢一栋远郊别墅，更贴近大多数家庭的财富与幸福平衡点。