从“抢房大战”到“冷静观望”，悉尼楼市只用了一个春天。2025年8月第三次降息与10月扩大版“5%首付计划”曾把独立屋均价一年内推高12万澳元；可当11月通胀高于预期、CBA与NAB相继喊出“2026年初加息”，拍卖 clearance rate 立刻从冬季70%跌至56%。买家FOMO（错失恐惧）情绪退潮，200万+市场首当其冲。不过，别急着喊“崩盘”——多数机构把2026年涨幅仍定在5-7%，中位价将从123万升至130万以上；原因很简单：供应跟不上、人口继续涌、且150万以下价位有政府“担保底”。

一、由热转冷仅隔一个春季

降息红利：2025年8-10月两次政策礼包，独立屋年涨≈12万

加息预期：11月CPI超预期，大行预测2月甚至5月加息

情绪指标：

– 拍卖成交率56%（过去两周） vs 70%（冬季）

– 200万+房源咨询量季减20%，买家“贷款额度焦虑”上升

卖家反应：春季末开始“抛盘”，中介普遍接受5-8%议价

二、2026年预测：增速腰斩，但仍为正

主流预测：5-7%年涨幅（CoreLogic、CBA、NAB Housing）

中位价：123万→130-132万（含独栋、联排、公寓综合）

逻辑：加息抑制的是“加速度”，不是“方向”；结构性缺口仍在

三、需求地图：外围+中环将接棒

150万以下“香饽饽”

– 符合5%首付计划上限（80-95万）

– 首次置业者占比升至45%，成底部“接盘侠”

200万+“高杠杆陷阱”

– 投资者犹豫：贷款额度受压、持有成本高

– 成交周期延长至65天（年内峰值）

外围典型“安全区”

– 西南Camden、Leppington；西北Rouse Hill、Schofields

– 通勤45-55分钟、土地供应有限、政府基建已锁定

四、供应端：2026年2月新房集中上市

州政府加速审批，预计新春放量1.2万套，为2023年以来同期最高

但建筑成本仍比2019年高32%，开发商定价“降无可降”

结论：放量≠降价，只是让买家有更多选择，议价空间略增

五、利率情景分析

情景一：2月加息25bp

– 贷款评估利率升至7.5%，借贷能力再降3-4%

– 高价段（>200万）跌幅0-3%；低价段（<150万）涨幅收窄至3-4%

情景二：按兵不动

– 市场维持“温和上涨”，全年5-7%涨幅兑现概率高

情景三：下半年降息25bp

–  clearance rate重回65%+，年涨幅可能上冲8-9%

六、买家行动清单

首置族：预批利率按7.5%缓冲，把“5%首付+首次置业保障”名额锁在2026第一季度

换大房：卖出高价段（200万+），换入中环150万档，利用“价差窗口”

投资者：关注2027交房的新公寓，逆周期锁价，享供应真空租金跳升

观望者：把看房周期压缩至45天，加息话题一旦升温，拍卖场会迅速冷静，可议价空间扩大

悉尼房市正从“激情上涨”进入“理性爬坡”：增速减半，但方向未变。外围与中层价位因有首次置业大军“托底”，仍将跑赢大市；200万以上 segment 则对利率极度敏感，可能横盘甚至微跌。2026年不会重演2021式疯涨，却也不会出现“崩盘”——在人口与土地缺口未解之前，悉尼的基调仍是“慢涨”，而非“下跌”。把购房决策锚定在“自身现金流”而非“宏观猜测”上，才是穿越周期的最稳路径。