当南部大城市仍在讨论“降息能否托市”时，SQM《2026 年度房市展望》已将聚光灯打向北端——达尔文。报告基本情景预测：2026 年达尔文住宅价格有望上涨 12–16%，与珀斯并列全国，明显跑赢悉尼（3–6%）与墨尔本（4–7%）。SQM 董事总经理 Louis Christopher 直言：“北领地正形成自己的繁荣周期，南部买家可能还没意识到这里正在发生的事。”

一、为何是 Darwin？三大“北境引擎”同时点火

人口端：自然增长稳健 + 海外移民回正

年度人口增速 1.3%，虽低于全国均值，但 2020–2022“逃离封锁”红利已沉淀为长期留居

政府预计 2046 年常住人口达 28.5 万，年均净增约 5,000 人，对应每年 2,000 套住房需求

就业与工资：资源“新旧转换”中工资率先回升

2025 年钻石矿关闭拖累经济，但 Barossa 天然气项目、太阳能园区等基建接力

SQM 预计 2026 年底工资增速回升至 3.3%，高于全国预期的 2.9%

供需矛盾：库存与空置率“双低”

2025 年挂牌量下降 18%，空置率连续 12 个月低于 1%

首购族贷款占比 43%（全国平均 28%），形成“本地需求护城河”

二、价格动能：首购族是“真刚需”

ABS 贷款数据显示，在北领地“业主自住”新批贷款里，首次购房者占 43%，为全国至高水平。Christopher 指出：“达尔文入门总价仍低于全国平均，首购族对利率敏感度更高。只要就业与薪资继续改善，他们就能把 5–8% 的‘保守涨幅’推至 12–16% 的‘乐观上限’。”

三、风险与变数：资源市况＋人口外流

资源价格：房价与能源、矿产景气度相关性高，若天然气价格大幅回调，可能抑制工资与就业

州际流出：南部城市一旦放宽移民政策，或重新吸走北领地年轻劳动力

经济收缩：2025 年北领地 GDP 预计小幅负增长，如 Barossa 等项目延期，复苏节奏将放缓

四、全国坐标系：2026 首府城市涨幅预测

全国背景：人口温和增长 39 万→新增住房需求约 15 万套；竣工量预计 18 万套，小幅供过于求，但结构性缺口仍在低价段。利率料于 2026 年中前维持不变，随后 1–2 次 0.25% 降息；失业率或升至 5%，但 2025 下半年累积的购房动能有望延续。

五、买家策略：如何把“预测”变成“收益”

首购族：利用北领地 50% 印花税折扣+HomeBuild Grant，锁定 60 万澳元以下独栋/联排，交割时间配合 Barossa 项目用工高峰，可享租金与资本双升

投资者：关注 2–3 卧室独栋，地价占比高，可负扣税；避开高层公寓，减少竞争与物业费风险

时间窗口：2025 冬-春季库存仍低，议价空间＜2%；若 2026 年出现降息，需求将瞬间放大，建议提前 3–6 个月锁定房源

六、结语：全国房市进入“分段繁荣”时代

当南部城市还在为首付年限与土地税烦恼时，达尔文-珀斯一线已率先进入“就业→工资→房价”正向循环。资源景气、首购刚需与供应瓶颈三力合一，使达尔文有望连续第二年跑出双位数涨幅。对买家而言，看懂“城市级α”比纠结“降息 0.25%”更重要——毕竟，错过一波 12% 的涨幅，相当于多攒三年工资。