典型澳房价一年飙涨近65,000澳元——PropTrack新房价指数把“降息效应”量化为数字：全国住宅10月再涨0.6%，年度涨幅7.5%，为2024年5月以来好的年度表现。三轮官方降息、首次购房者2-5%首付担保，以及投资者同步返场，共同把“生活成本救济”转化为“竞价加速器”。如今，达尔文、布里斯班年涨幅近13%，珀斯距百万澳元仅差2.1万；而悉尼、布里斯班、墨尔本已集体站稳“百万俱乐部”，堪培拉9字头只差4,000澳元。

一、全国涨幅榜（年度）

达尔文：≈13%（全国至快）

布里斯班：≈13%

珀斯：11.8%（中位价97.9万，距百万仅2.1万）

阿德莱德：10.3%

悉尼：6.4%（中位价162万澳元）

墨尔本：4.2%

堪培拉：2.7%（中位价99.6万，半步迈入百万）

PropTrack：全国增速“高于长期平均”，购房者正为“一年前想都不敢想”的价格买单。

二、需求端“三把火”

降息效应

官方现金利率三连降，借贷能力+8%，市场情绪迅速翻转

首次购房者担保

2-5%首付免LMI，10月扩大后直接注入中低价段

投资者+人口

投资者贷款增速2015年以来至快；人口增长虽放缓，仍处于历史高位

REA经济学家Eleanor Creagh：“降息改善情绪，也制造‘错失恐惧’，买家担心再涨，于是提前、加价入市。”

三、供应端“紧箍咒”

春季挂牌量仅小幅增加，比历史均值低约18%

建筑成本年涨6-8%，新盘交付节奏受限

Creagh：“挂牌增加不足以匹配买家洪流，竞争被放大。”

四、政策副作用：首置担保也被指“推高房价”**

Two Red Shoes贷款经纪Rebecca Jarret-Dalton：“非首置者也在抢房，因为他们知道‘没有增供政策=价格必涨’。”

Tallpopie顾问Darragh Heard：“2007年美国影子闪现——低首付+竞价=长期高负债风险，需严格监管。”

五、市场心理：降息终点=抢购终点？

近期核心通胀回升至3%，市场预计11月央行按兵不动

Creagh：“即使不再降息，大众认为已接近利率终点，需求不会骤然降温。”

六、买家策略：在“高价+高竞争”中生存

首次置业

锁定担保计划上限内房源（维州95万、昆州100万、新州150万）

优先地铁/火车沿线楼花，可享“批建高峰+价格缓冲”双红利

投资者

达尔文、布里斯班租售比>4%，可继续持有；珀斯接近百万，关注可再分割别墅

现金流安全

只付息贷款≤20%，预留12个月月供；把物业费、市政费按年预存，避免利率平台期现金流断裂

涨势换挡，但未熄火

供应：建筑审批仅恢复至疫情前85%，库存缺口延续至2026年

需求：降息滞后+人口流入+投资者返场，三力叠加

政策：即使11月不降息，市场普遍预期已接近利率终点，信心不会骤然降温

价格预测：CoreLogic基准模型显示，2025年全国年涨幅有望维持5–7%，达尔文、布里斯班仍可能领先1–2个百分点。

65,000澳元的一年溢价，把“降息红利”变成了“竞价压力”。当首置担保、投资者返场与供应短缺同时发生，价格涨幅反而比高利率时期更猛。对于买家，把首付、现金流和利率预期一次算清，再决定冲进拍卖厅——因为当市场普遍认为“已接近降息终点”时，下一轮竞争不再是“谁能贷款”，而是“谁能先拿到钥匙”。