墨尔本的公寓是否值得投资？这是一个非常困扰海内外买家的问题。Google一下，好坏评价不一，并且都能罗列一大堆看似无可辩驳的理由。对此，我认为，没有坏的投资产品，只有目标不清的投资者。
首先，任何住宅房地产都具有居住属性和投资属性。这里我们先抛开使用属性，来看投资属性。投资属性看重的，一方面是资本增值，一方面是租金收益。中国房地产市场在过去二十年的暴涨中，为投资者创造了巨大的资本增值，但是，如果你去年在北京投资房产打算收租，那一定是打错了算盘，因为大多数房产的年租金回报率略高于1%。相反，如果你十多年前在日本买房想赚取资本增值，你可能又打错了算盘，尽管租金收益确实很高，但是房价跌的很厉害。
不同的投资者对资本增值和租金收益这两点的需求是不同的。例如：Tom有钱又快退休了，不愿意承担大的风险，打算买点房子收租养老，那么可以考虑租金稳定，租赁市场需求旺盛的物业类型，而不应该去炒房。Jack年轻力壮，风险偏好较高，打算炒房赚钱，那就别太考虑租金，而要下功夫去研究哪个区域的房子有涨幅空间。Tom和Jack有不同的需求，自然喜欢不同的物业产品，只要他的投资能满足他们各自的需求即可。
好了，来看看墨尔本的房市。别墅的租金回报不高。以墨尔本东南十五公里左右的新建Townhouse为例，目前买价应该在100万澳币左右，租金大约在600每周，合计每年毛租金回报约3.12%，远低于银行贷款利息。此外，栋大House，如果租金过1000/周，是很难租掉的。相对的，墨尔本大多数公寓项目，房价在过去若干年涨幅微小，投资者如果炒公寓的话，就很难有很大的资本增值。
但是呢接下来CBD地区开发地块几乎绝迹，公寓价格会不会因此而飞速上涨呢？租金方面，公寓的租金回报一直不错，60万的公寓租600每周很正常，租金回报5%。此外，公寓的租赁市场一直很火热，特别是CBD的公寓，租赁公司门口排队填表申请并不稀奇。公寓稳定的租金回报是非常确定的，所以投资者要明白自己的风险偏好。
咱们再聊一下居住属性。住在墨尔本住公寓里，楼里往往有泳池、桑拿、会所等设施，高大上的形象就像住五星级酒店。主要的是，交通便捷，商业配套齐全，半夜想吃个火锅唱个歌都不是事儿。
总结一下：墨尔本的别墅和公寓都可以买，问题是投资型买家一定要明确自己的投资目的，你大的需求点是什么？还是那句话，没有坏的投资产品，只有目标不清的投资者。
