在澳洲，普通人住的老房子长什么样？答案可能颠覆你的想象：30年房龄、320㎡主屋+50㎡祖母房+独立工具房，土地足足1,400㎡，前庭后院参天大树环绕。它32年前买入价22万澳元，2025年挂牌130万澳元——涨幅近6倍，且中介直言“未来10年仍看涨”。这不是特例，而是澳洲“老破大”日常写照，也是解释为何全球资金蜂拥而入的微观样本。

一、案例速览

土地：约1,400㎡（别墅+花园+车道）

建筑：主屋320㎡+祖母房50㎡+工具房20㎡，总计≈370㎡

年代：约30年（1993年前后建造）

维护：室内明亮、结构完好，仅需轻装修即可入住

交易：原业主1993年22万澳元入手→2025年130万澳元出售≈6倍涨幅

附加价值：祖母房可出租，工具房满足DIY+仓储，大树已成景观资产

二、为什么“老”还能涨？

土地稀缺：首府城市可分割大地越来越少，1,400㎡成为“不可再生资源”

通胀+人口：澳洲人口年增1.4%、核心城市年增2%+，货币与需求同步膨胀

建筑成本高企：同等面积新房建造成本≈60-70万澳元，老房“土地价值”被重新定价

祖母房现金流：独立出入口、全套厨卫，周租可达450-550澳元，年化收益≈4-5%

三、穿越周期的底层逻辑

1993-2023：CPI累计≈110%，房价涨幅≈500%→房产跑赢通胀+工资增长

2023-2033（预测）：人口净增、基建投入、建筑成本三力共振，中介保守估计再涨50-70%

→ 结论：土地在通胀经济体里=“硬通货”，老房=带现金流的地块

四、全球对比：为什么只有澳洲能做到？

人口结构：海外净移民常年20万+，年轻劳动力持续流入

经济模型：服务业+矿业双引擎，GDP年增2-3%，工资同步上涨

金融制度：低违约率、透明法律、负扣税+资本利得折扣，鼓励长期持有

土地制度：永久产权、规划严控→“土地稀缺”被写进法律

→ 同时满足“人口增、货币增、土地减”三要素的经济体，全球屈指可数

五、可复制的“老房投资” checklist

土地面积>800㎡（可分割或加建）

区位：距CBD≤30km、火车/高速30分钟圈

祖母房潜力：可独立出租或做Airbnb

维护成本：结构良好、电路水管已更新

现金流：租金+祖母房≥持有成本（利率+地税+保险）

六、风险提醒

老房检查：白蚁、电路、石棉、屋顶防水需专业报告

建筑法规：祖母房加建需市政批文，避免无证出租

利率波动：现金利率已比疫情前翻倍，预留18个月月供缓冲

人口流向：只选“年增>2%”的区域，避免矿区、单产业城镇

一套30年的“老破大”能持续跑赢通胀，不是房子新，而是土地+制度+人口三件套无法复制。在全球缺“确定性”的时代，澳洲的“老房”提供了罕见的“可预测涨幅+可计算现金流”——这正是它被称为穿越周期硬资产的原因。买的不只是砖头和花园，而是一张与人口、通胀、法律共同升值的长期船票。