在澳洲，看房十分钟，出价一句话，但背后的功课能做两周。贷款预批、合同审阅、市场调研、建筑检查……每一步都藏着“隐形学费”。想把理想房子顺利收入名下，先把这份“出价前Checklist”背熟——错过一步，可能就是几万澳元的教训。
一、贷款预批（Pre-Approval）——先知道自己能借多少
为什么：银行评估价≠你心里价，预批能防止“差价惊魂”
怎么做：
① 工资单、税单、存款、负债一次性打包
② 装修预算也可纳入贷款额度，避免“买完就穷”
小技巧：同时让两家银行做预批，A类利率+B类估价，双保险
二、法律预审——合同看24小时，出价比别人快
为什么：家电包不包含、冷静期几天、特殊条款，律师一眼识别“坑”
怎么做：
① 提前锁定“成交才收费”的产权律师
② 24小时内出法律意见，避免错过最佳出价窗口
三、市场调研——用数据砍价，而不是用情绪
为什么：同街最近3个月成交价才是硬参照
怎么做：
① realestate.com.au 过滤“Sold”，拉Excel算均价
② 记录房龄、装修、地块朝向，建立±2%价格区间
小技巧：把“低于均价”的理由写在邮件里，卖家更易接受
四、第一次开放日——数人头，比热度
为什么：人多=竞争大，人少=议价空间大
怎么做：
① 记录到场人数、问价次数
② 问中介：“有无已递交报价？”建立信息优势
小技巧：当场留下Pre-Approval复印件，让中介记住你——诚意有时比价格更值钱
五、出价组合——价格+条件，一次给到位
为什么：卖家看“总价+麻烦度”
怎么做：
① 心理最高价提前写好，情绪上来也不超
② 附加条件分层：必须（贷款、检查）、可谈（交房日期）、放弃（冷静期）
小技巧：小缺陷不降价，改用“维修基金”条款——卖家心理更好接受
六、建筑&白蚁检查——老房子“体检”不能省
为什么：郊区老宅一条白蚁柱就要$3万+
怎么做：
① 专业人员+专业保险，报告分“重大/次要缺陷”
② 重大缺陷直接写进“修理或降价”条款
小技巧：把检查报告拍照附在重新出价邮件里，议价更有说服力
七、正式出价与合同锁定——节奏就是金钱
尽早出价：第一次开放日人少=黄金窗口
简化条件：贷款+检查两项核心，其余能省则省
押金：10%即刻转账，让卖家无后顾之忧
卖家回应：48小时内回复，避免夜长梦多
合同签署：条件满足→无条件→冷静期结束，房子正式属于你
八、出价技巧小结
可以低于要价，但要有市场数据或缺陷支撑
拍卖房市场冷清时，提前出价仍可捡漏
卖家优先“快速+干净”交易，条件堆太多会被视为“没诚意”
买房不是“一见钟情”，而是“系统作战”——先让银行告诉你上限，再让律师帮你排雷，用数据砍掉情绪，用检查守住安全，最后用诚意+策略把价格谈到心里。七步走完，理想房子才会从“看中的”变成“到手的”。收藏这份清单，下一次开放日，你就是准备最充分的那位买家。
