“如果明年加息，房价会不会跌？”——这是近两周市场最热的话题。确实，通胀抬头让四大行把定期利率悄悄上调，31家银行已在12月抬升固定利率。但令人意外的是，realestate.com.au最新报告仍给出“坚硬”预测：即便RBA不再降息，2026年全国房价仍将上涨6-8%，布里斯班、珀斯至高可达10%。原因并不复杂——利率只是“刹车”，供应短缺才是“引擎”，而且这台引擎短期内停不下来。

一、核心预测速览

全国中位价：2026年再涨6-8%（2025年约+8.7%）

分城看点：

– 悉尼、墨尔本：5-7%（与2025年相当）

– 阿德莱德：6-9%（2025年强势后的“减半”）

– 布里斯班、珀斯：7-10%（供应最紧俏）

底层逻辑：供需缺口>利率压力

二、2025年“热身赛”成绩

全国房价连续11个月上扬，中位价87.3万澳元（+8.7%）

布里斯班、阿德莱德、珀斯年涨幅均超10%

与五年前相比，全国均价上涨51%

三、供应端“缺口图”

全国视角

2024年新房竣工≈17万套，需求≈25万套，缺口约8万套

人口激增三强

新州+10.2万、维州+12.4万、昆州+9.8万（净增，过去财年）

→ 意味着“人多房少”压力集中

开发量断崖

墨尔本公寓：2018-23年均3170套→2024-29年预测1285套，下滑60%

布里斯班公寓：2024年仅530套入市，为2009以来至低

悉尼情况相似，人口增长更猛，但批建量持续低于需求

四、利率≠房价唯一开关

12月至少31家银行上调固定利率，市场押注2026年加息

rea经济学执行经理Angus Moore指出：“利率是重要变量，但供应缺口是坚实底座”

高通胀→进一步降息被推迟，却不足以抵消“8万套短缺”带来的价格上涨

五、2026年城市级展望

悉尼&墨尔本（5-7%）

库存低于五年均值20%，TOD与地铁外延成新热点

阿德莱德（6-9%）

国防、航天项目带来就业潮，但2025年涨幅高，2026年略收敛

布里斯班&珀斯（7-10%）

布市奥运基建+珀斯矿业资本回流，公寓供给历史低位，涨幅最被看好

六、买家应对策略

现金流先行：按“当前利率+2%”做压力测试，确保月供≤收入30%

利用政策：5%首付、Help to Buy政府股权、各州印花税减免全部用上

区域切换：内环高单价→地铁/轻轨外延10-20公里，仍能找到60-70万澳元标的

投资者：锁定总租金收益率>5%、人口净流入>2%的城区，用租金对冲加息风险

七、关键时间轴

2025年12月：各州公布2026-27配额，5%首付无限名额延续

2026年3月：春季挂牌若仍低于五年均值，价格将加速

2026年8月：若CPI仍>3%，RBA可能口头放鹰甚至加息

2026年10月：传统春季高峰，全国房价“百万澳元”中位价大概率被正式坐实

市场已把话挑明——加息可以放慢脚步，却挡不住“房子比人少”的硬缺口。当人口年增20万+、新房年供17万，房价的方向只剩“涨多涨少”之分。把首付、现金流、政策红利全部备好，才能在“6-8%涨幅”里抢到属于自己的钥匙。毕竟，在供应真正回升之前，澳洲房市的默认设置仍是“易涨难跌”。