很多澳洲买家以为“找到dream house”就万事大吉，结果却被合同、贷款、验房、交割轮番“教育”。其实，把流程拆成时间轴，提前排雷，购房可以像登机前check-in一样按部就班。下面这份“十步导航”来自ABS统计周期、贷款经纪实操案例与州法条款，首次置业也能稳速通关。
一、备战期（1–3个月）：把“钱包”和“大脑”同时升级
财务底座
首付目标：房价×20%＋额外5%（税＋费），现金不足可先利用首次置业担保计划（至低5%）。
信用提速：Experian/Equifax分数≥650，3个月内关闭小额分期、降低信用卡限额利用率，实测可让贷款额度上浮5–12万澳元。
真实预算：印花税在线计算器＋律师费1500–2500澳元＋建筑检查500–800澳元＋搬家费1000澳元。
知识库
订阅Domain/REA房价周报，建立目标区域“近3个月中位价”Excel。
参加州政府线上first home buyer讲座，弄懂FHOG、 stamp duty waiver、Shared Equity规则。
专业团队
贷款broker：提前对比40家银行政策，锁定至快预批时效。
房产律师：合同审查＋信托账户＋Settlement全程跟单。
建筑检查师：持PI保险，报告可被保险公司直接采信。
二、贷款预批：你的“购房通行证”
作用：①确定封顶价位 ②中介更愿意接offer ③可锁定60–90天利率。
材料包：连续4张payslip、6个月bank statement、Group Certificate、ID＋出生公证。
提醒：预批≠批复，期间避免换工作、新增大额信用卡。
三、看房选房：让理性压住心跳
硬性filter：学区、通勤≤45 min、卧室数、预算上限。
软性filter：朝向、噪音、社区族裔比例、未来5年Council规划。
技巧：同一街道连看3套；雨天再访检查渗漏；周末傍晚测噪音；Google Map卫星模式看是否位于洪水区。
四、出价与谈判：心理战用数据说话
私人协约（Private Treaty）：可砍价，0.25%定金即锁房，5天冷静期可全身而退。
拍卖（Auction）：无冷静期，需提前做建筑＋虫害报告，现场设定“死也不超”的至高限价。
谈判筹码：拉出过去90天comparable sales；用贷款预批信证明你是“安全买家”；若卖家已购房，可短交割换折扣。
五、签约：把承诺写进法律文件
冷静期：新州5个工作日、维州3个工作日、昆州5个工作日，退出仅损失定金。
必检条款：Subject to Finance（贷款失败可退）、Subject to Inspection（重大结构问题可退）。
定金：10%进入律师信托账户，交割前产生利息归买家。
六、正式贷款：合同签字=发令枪
流程：银行估价→风险合规→unconditional approval→loan offer签署→disbursement schedule。
时间线：3–4周，估价若低过买价≥5%，需补首付或换银行，务必在合同finance clause截止前拿到unconditional letter。
七、交割倒计时4周：别让1厘米绊倒
Week 4：把首付余额+印花税+律师费汇入信托；购买房屋保险并生效日期覆盖settlement。
Week 3：律师准备土地过户表格、ODR在线提交印花税。
Week 2：验房（check所有含在合同里的blinds/dishwasher是否留下）。
Week 1：银行与律师double check fund position；确认钥匙交接方式。
八、交割日（Settlement Day）
上午：律师在e-Conveyancing平台完成lodgement & pay duty；银行把贷款划至信托账户。
下午：对方律师确认收款，土地登记系统即刻更新产权；中介收到“clear fund”短信后交钥匙。
通常2–4 pm完成，全程你无需到场，但手机保持畅通，以防last-minute调整。
九、搬家与入住：新业主的周
提前2周订搬家公司，购买“物品破损险”。
入住48小时内：换锁芯、拍照水表电表读数、更新驾照地址。
加入当地Facebook Community Group，获取垃圾回收日历与应急维修师傅名单。
十、首次置业福利别忘了领
新州：新房$1万FHOG＋65万以下全额印花税减免；首付担保至低5%免LMI。
维州：新房$1万FHOG＋60万以下印花税全免；共享产权计划政府至高出资25%。
申请窗口：交割后14天内在线提交，逾期视为放弃。
结尾自查表
[ ] 贷款预批信在有效期内
[ ] 额外5%交易成本已留足
[ ] 律师已审合同且含finance & inspection条款
[ ] 建筑+虫害报告无重大缺陷
[ ] 房屋保险生效日=交割日
[ ] 交割后14天内提交FHOG/印花税减免申请
把购房当项目管：节点、责任人、截止日全部写进日历，你的“安家大业”就能从容收官。祝早日拿到那把属于自己的前门钥匙！
