11月PropTrack房价指数再传新高：全澳环比上涨0.5%，过去12个月累计上涨8.7%，相当于每套房产平均增值约7.79万澳元。不过，月度涨幅已由10月的0.6%回落至0.5%，释放出“加速期已过”的早期信号。REA Group经济学家Eleanor Creagh指出，购房成本上升正在重塑买家结构——“多个首府城市公寓涨幅已超过独立屋，说明需求正向更具性价比的产品转移。”

一、城市与区域：珀斯、阿德莱德继续领跑    

珀斯与阿德莱德继续“双引擎”：人口净流入+矿业/基建投资，月度涨幅均达0.9%，年度增值分别约12万与9万澳元。

二、动力解析：降息、首付、供应“三驾马车”

AMP首席经济学家Shane Oliver归纳：

降息效应：2月、5月、11月三次降息，普通家庭借贷能力↑约3.3万澳元

5%首付计划扩容：价格上限提高，悉尼90万、墨尔本80万，首次置业者大量入场

供应短缺：全国挂牌量低于十年均值，新建住房竣工速度跟不上人口增长

Oliver强调：“历史上只要没有经济衰退或失业率飙升，降息周期通常带动房价上涨，今年完全符合这一规律。”

三、买家结构变化：公寓跑赢独立屋

悉尼、墨尔本、布里斯班11月公寓环比涨幅均>独立屋

原因：独立屋溢价创纪录（悉尼108%），买家转向性价比更高的公寓

结果：公寓空置率<2%，拍卖清盘率连续10周>65%

Creagh认为：“负担能力天花板正在把需求压向公寓，但公寓供应同样紧张，价格随之上涨。”

四、2026年展望：涨幅温和，但“机会>风险”

经济学家共识：

现金利率2025年中前维持不变→借贷能力不会骤降

人口年净增约39万→住房需求刚性

竣工量2026年预计18万套，仍低于需求约15万套

AMP预测：2025年全国房价+4~6%，低于2024年的8~9%，但高于长期平均3~4%

REA判断：公寓表现将继续追赶独立屋，区域市场保持高个位数增长

Creagh提醒：“涨幅放缓≠下跌。负担能力压力使市场失去‘狂飙’动能，但低利率+库存+强劲人口依旧构成支撑。”

五、行动清单：窗口仍在，但正在缩小

六、结论：慢牛而非疯牛，上车身位仍开放

11月0.5%的环比涨幅告诉我们：澳洲房市已从“疫情后狂欢”进入“低利率+供应”驱动的慢牛阶段。年化4~6%的预测虽低于今年的8~9%，但仍高于长期平均。对于买家，这意味着：

没有“抄底”机会，却有“锁定低息+资产”的窗口

公寓、区域市场、人口走廊是价差时代的三大支点

窗口不会永远敞开——利率、供应、政策任一变量转向，上车成本都将更高

用经济学家的话说：“机会还在，但不会等人。”在慢牛市场里，先上车再换座，比等待下一次‘暴跌’更务实。