当三次降息遇上7.5%的年房价涨幅，澳洲卖家集体选择“春销抢收”。REA Group新挂牌报告显示，10月全国新房源环比激增近22%，悉尼、墨尔本两大超级城市分别交出十年和纪录级“放量成绩单”，为久违的买家提供急需的“选货时间”。

一、全国：新房源环比+22%，创2014年以来同期至高

首府城市+24%，偏远地区+17.5%

总待售房源仍比一年前低9.5%，说明“卖得快”快过“上得多”

二、超级城市“放货”凶猛

悉尼

新房源环比+20%，同比+6%，十年至高10月纪录

受益：降息+6.4%年房价涨幅，卖家信心满格

墨尔本

新房源环比近+30%，自2021年11月后单月至多，历年10月至高

房价已超2022年峰值，年涨4.2%，换房链全面启动

三、卖家心态：价格+信心双高

REA集团经济执行经理Angus Moore：“降息改善买家情绪，房价预期乐观，供应商愿意上市。”

Barry Plant Point Cook合伙人Ray Harb：“9-10月是我20年来比较忙春季，首置大增，换房人群明显。”

四、首置与换房“双引擎”

联邦5%首付计划价格上限提高，首置可直达悉尼150万、墨尔本95万段位

三次降息-75bp，换房族贷款能力松绑，升级链条被点燃

投资者：北领地、西澳贷款占比达历史高位，达尔文总房源年降38%，成交加快

五、区域“黑马”

堪培拉新房源+42.4%，阿德莱德+36.6%，为2008年后很大春季增幅

珀斯、布里斯班总库存仍低去年，投资者涌入加速去化

六、价格与成交

全国中位价年涨7.5%，悉尼+6.4%，墨尔本+4.2%

拍卖清盘率连续高于70%，给卖家继续定价信心

Moore定性：“总体健康，价格温和上涨，非爆发式。”

七、买家窗口与策略

首置客

利用放量挑选满两年现房，可叠加5%首付+州印花税减免

提前做预批，锁定降息红利

换房族

先买后卖风险下降，但需锁定低息预批，避免拍卖“盲举牌”

投资者

关注库存缺口大的珀斯、达尔文，租金上涨周期未完

计算90% LVR下贷款成本，提前准备折旧报告

八、展望

11-12月挂牌高峰预计延续，成交率若维持65-70%，房价年涨幅或保持5-7%

若2025年降息预期放缓，卖家集中出货可能使涨幅趋平

关键变量：清拍率、首置与投资者比例、宏观审慎政策风声

对于买家，这是近三年比较“有得选”的春季——货量放大、政策红包仍在、利率暂时友好；对卖家，涨价窗口尚未关闭，及时上市仍可高位兑现。把预批额度、出价策略、换房节奏提前规划好，才能在这波“春销潮”里顺势上岸。