当首付门槛从20%骤降到5%，再加上人数与收入上限全面取消，澳洲“可负担”房产的引擎瞬间被点燃。Cotality 10月数据显示，符合联邦政府5%首付担保计划的住宅单月再涨1.2%，超出高价段0.2个百分点；放眼过去一个季度，全国便宜25%的独立屋已整体升值4.2%，比顶端四分位高出整整2个百分点，创近年来较大差距。

一、新政速览——“人人都能蹭门票”

10月1日起，悉尼150万、墨尔本95万、布里斯班100万、珀斯85万澳元以下房源全部纳入担保，购房人数与收入不再设限。

住房部长Clare O’Neil透露，10月共签发5778份担保，同比增加1878份；其中约2700人为扩围后新增符合资格者，与财政部“六年内推升房价0.6%”的模型预测一致。

二、低价段“独跑”——独立屋比公寓更疯

城市三个月涨幅对比（低价 vs 高价）：

珀斯 6.6% vs 4.5%

布里斯班 5.2% vs 4.5%

阿德莱德 4.1% vs 2.6%

悉尼 3.4% vs 1.7%

墨尔本 2.5% vs 0.5%

Cotality研究主管Tim Lawless指出，独立屋价差“比公寓更夸张”，因为建筑成本高企使低价土地更显。

三、幕后推手——可负担性+贷款缓冲双重挤压

即使实际利率约6%，银行仍按9%进行压力测试，买家可贷额度被锁死。Lawless认为，这才是需求涌向中低价位的根本原因：“政府计划只是加速器，真正的引擎是偿债能力天花板。”

四、现场实录——拍卖厅里的“父母银行”

墨尔本买家中介Wendy Chamberlain：50万–95万澳元区间咨询量“肉眼可见”上升，拍卖竞标者从往常3–4组增至7–8组，“公寓一抓一大把”，低价独栋比较抢手。

悉尼买方代理Michelle May：价格上限内房源“几乎每场都抢”，父母现场喊话“去拍吧，我来帮你”成为标配，出价速度以计。

五、投资者趁机入场——“首置大军”前抢货

布里斯班代理Andrew Fried透露，为避开10月首置潮，投资者在9月提前扫货，“三四周内部分街区房价抬高5–7%”。房源报价从3–4份飙升至13–15份，100万以下库存量比长期均值低约30%。

六、监管雷达已开机——APRA盯紧杠杆

与2011–2013年降息周期类似，投资者信贷激增已引起澳洲审慎监管局（APRA）关注。机构上周要求银行系统预留接口，随时可能重启高债务收入比（DTI）上限、投资者贷款增速上限等宏观审慎工具。

七、展望与策略

短期：降息余温+供应缺口，低价段领涨态势难改。

中期：若再降息一次，APRA或出手压杠杆，高价段流动性反而受益。

买家建议：

首置客——用好5%担保，但预留2%加息缓冲，避免“低价抢到手，高息还不起”。

投资者——关注现金流，70万–100万澳元区间租售比比较优，但需计算维州、昆州新增土地税与合规成本。

当首付门槛降低遇见贷款能力受限，“买得起”的段落自然成为资金泄洪口。政策只负责开门，真正推动价格的是成群结队的真实需求。无论首置还是投资，把利率风险、持有成本、退出流动性全部算清，再冲进拍卖厅——毕竟，潮水较快的地方，也容易淹没没穿救生衣的人。