在澳大利亚生活的朋友们，
只要你需要买房或者卖房，
那或多或少都要经历一下“拍卖”，
也就是Auction！
澳洲的新房统一由开发商装修打造，看上去都长一个样，没什么特点。
而二手房，由于它们都经过上一任住户的精心改造，有其特的风格和魅力。
有时候买家遇到自己喜欢的风格，往往会一见钟情，势在必得！
而拍卖的方式，对于卖家来说也不失为一种提升房产价值的一种好方法。
卖家或者卖家的中介一但认为他们手中的房产开始变得抢手，他们就希望通过炒热拍卖现场气氛的方式，来获得更高的收益。
尤其是面对的好房源，竞争可谓非常厉害。作为买家，一定要做好充分的准备再走进拍卖会场。
1、拍卖前的运筹帷幄
了解房屋的相关信息
首先，必须考察房子的所在区域和地理位置。
对自己所购买的房屋周边地区有一定的了解，包括这个区的房产中位价、周边环境、学校交通等。
比如，房子是否在洪水区（floodzone），购物是否方便，有无学校，公园，公交车，医院等。
其次，对房子的地形、朝向、新旧、结构等要仔细了解。
房屋拍卖都会提前一个月安排开放，买家应该抓住看房的机会，实地参观并对房屋做出更真实的了解。
比如，房子是否路冲？地基是否稳固？房屋格局是否合理？采光是否充足？
注意：千万别盯着房间内那些有品位的家具，摆桌上的艺术品或者墙上的画感叹不已，这些都是“精心雕琢”的“假象”，能够有效地提升购房者对房子的好感度。
有心的买家一定要通过浮华的表面看到房子的本质。
另外，可以根据自己的需求准备一个审查表（checklist），按照优先级排列好，以免漏掉重要的环节。
找一个靠谱的贷款经纪（broker）
和过户律师（solicitor）
参加拍卖前，你需要和银行接洽让银行审核你的高贷款能力，并了解自己的高贷款额度。
银行会根据你的情况做一个贷款预批（Pre-approval），它能够告诉你，你能够负担多贵的房产。
但这个预批并不保证你一定可以贷到款。
你需要向中介索取购房合同（就是所谓的Section32），提前找律师审核。
一旦你在拍卖会竞拍成功后，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同。
准备好10%的订金
在拍卖之前，可以去银行开一张支票（CounterCheque），用来支付订金。
一旦竞拍成功，需要当场支付10%的订金，剩余90%的房款将在房屋交接时完成支付。
设定明确的心理价位
买家在参加拍卖会之前好为自己设定明确的心理价位。
因为拍卖现场很容易让人冲动，给出远自己预算的报价。
2、拍卖时的博弈较量
拍卖当天有半个小时的开放时间，此时，一定用手机将房子的各处多拍些照片。
拍卖正式开始之前，拍卖师会把宣传册和合同里的重要内容讲一下。
比如，
房子的地理位置如何
房子有哪些优点
是否有其他的附加条件等。
大多数的拍卖师都会趁着这个时间再吹嘘一番，为马上要来的竞价造势。
一般来说，房东在拍卖前会给中介一个心理价位（reservedprice），只有拍卖价格高于这个心理价位，这个房子才正式可在市场上出售（onthemarket），也就意味着中介可以根据买家所给出的高价格成交。
所以，当房价到达了房东的心理价位以后，就是买家们之间的“厮杀”了；通常会有一番比较激烈的争夺，因为此时，出价高者分可将心仪的房子囊于怀中。
拍卖的时候，只要你有意出价，中介会站在你身边，拿这个小本本不停地催促你出价，此时直接无视他就好了，不要让他造成心理紧张。
经过观察了很多场拍卖，总结了如下的实战经验：
当尚未过你的保留价位时
有两种策略：
1）快速跟进，让人感觉你势在必得，让对方崩溃；
2）软磨硬泡，拖掉整个拍卖的节奏，让对方崩溃；
当过了内心的保留价位时
也有两种策略：
1）软磨硬泡，好处同上；
2）弃暗投明，好房子多得是，此处不留爷，自有留爷处。
总之，拍卖师希望气氛热烈，节奏快，让价格蹭蹭蹭地往上走；
而你呢，就是反其道而行之，起码一个慢节奏的拍卖可以让人大限度的保持理性。
那如果拍卖时，你出了高价，但仍没有达到房东的心理价位呢？
那么，恭喜你。此时的主动权完全转移到你手上了，因为大部分的房屋拍卖，房东都会在屋里静观整个拍卖过程；
于是，被请进房间内的你无疑胜券在握，但此时仍不可掉以轻心！
因为房东虽然信心受挫，但房子毕竟还在自己手上。
注意：进入房间之后，房东还是不露面的，而是通过购房中介讨价还价，此时还有以下技巧可组合使用。
此时的你应该做的是：
有礼貌地指出房子的不足之处
有朋友在房子实在挑不出任何缺点的情况下，不得已来了一句：卧室太小了。
根据过户时间（settlementdays）来谈判
一般情况下，过户时间以月为单位，从一个月到四个月不等。房东希望可以早些拿到钱，可以做投资理财，也可以放在银行生利息。
而对于买家来说，早点拿到房子也没什么坏处，自住房可以省房租，投资房可以早点租出去。
但提前跟贷款经济确认，在过户时间内，能把贷款办下来。
仍然是软磨硬泡，不达目的不罢休
一般来说，这个讲价过程中，买家为表示诚意，还是会加一些价格，即使达不到房东的心理价位，也会让房东的心理平衡些。
3、拍卖后的积极跟进
在澳洲房产市场上，通过拍卖买到的房子（包括以高出价，进入屋内和房东谈价并成功的），是没有三天冷静期（cooling-offperiod）的。也就是说，拍到房子后，就不得反悔！
所以，这段时间里，你需要全身心准备贷款！
贷款经纪人能帮你的事儿
好的贷款经纪（broker），可以帮忙准备贷款所需文件，对比几家银行，申请到相对来说较低的利率，以及帮你争取到一些小小好处。
找一个靠谱专业的贷款经纪，防患于未然，才是重中之重。
过户律师能帮你的事儿
与此同时，也进入了法定的过户流程，这个流程是通过买卖双方的律师和过户师来完成的。
在这个过程之中，你的过户师会联系你，签一些的法律文件。
如果这个过程中，你有什么问题，也都是通过你的过户师。
通常，次买房难免会有些不明的情况，所以，找一个靠谱且耐心的过户师是很重要的。
另外，房屋买卖时，默认情况下，可移走的带家具和电器，房东都会带走。
如果喜欢房东的家具或者电器，也可以通过过户律师问一下，是否可购买以及价格。
运气好会有优惠，运气不好也会碰到狮子大开口的房东，那就果断拒绝。
过户日的胜利
交房前一两个星期，中介应主动联系买家，做后检查（FinalInspection）。
然而，实际情况往往是，你要主动联系中介，约时间，做检查。
这个检查的目的就是很简单，就是房子是否保持了拍卖时的状况。
比如，拍卖时，天花板状况良好，终检查的时候发现天花板上有了一个大洞，这种问题就要通知中介或者律师，请房东修好。
但空口无凭，想要维护自己的权益必须提供有力的证据，这时，之前拍的照片此时便可派上用场。
过户当天，如果顺利，
房东会如约收到全额房款；
银行会开始按照过户日计算贷款利息；
政府也会从贷款账户中扣掉相应的印花税费和其他税费；
而中介也会联系你去取钥匙
后，当搞定后！你可以乔迁新居了！
