Domain《租金报告》12月季度数据一出，布里斯班租客集体倒吸一口凉气：独立屋中位租金再涨3.1%至670澳元/周，公寓涨3.2%至650澳元/周，与珀斯并列全国第二贵公寓市场；短短三个月，全市普涨20澳元/周，彻底抹去曾随处可见的“400元租区”。如今，整个大布里斯班只剩Deagon与Logan Central两个公寓区还坚守在400澳元红线——而五年前，这座城市典型租金是420/400。

一、普涨20澳元——三个月完成“价格升级”

独立屋：+3.1%→670澳元/周（年度+6.3%）

公寓：+3.2%→650澳元/周（年度+8.3%）

空置率：仍低于1%，房东市场毫无悬念

二、400元区间“灭绝地图”

仅存两个400澳元公寓区：

① Deagon（北部）

② Logan Central（南部）

其余近郊，800澳元以下独立屋7天内被抢空；一居公寓年涨幅“失控”，900-1000澳元段才见平缓——可负担极限已现。

三、涨幅明星榜——奥运概念+基建双轮驱动

公寓17%俱乐部

Albion：+17.2%→680澳元/周

Alderley：+14.5%→573澳元/周

独立屋15%俱乐部

Holland Park：+15.4%→750澳元/周（被M1高速+家庭学区带飞）

Clayfield：+13.3%→850澳元/周

1000澳元俱乐部

Teneriffe：1,325澳元/周（内北最贵）

New Farm：1,100澳元/周（+10%）

Ascot：1,000澳元/周（刚跨入）

四、奥运红利——最大想象引擎

2032年奥运会带来：

基建提前落地：Cross River Rail、Brisbane Metro、机场第三条跑道

短期迁入人口：建筑工、赛事运营、服务业大量涌入租房市场

预期自我强化：买家+租客提前布局，价格提前兑现

五、区域透视——被低估的“中间地带”逆袭

Holland Park案例：

位置：夹在Coorparoo与Camp Hill之间，M1 10分钟进City

人群：港岸工作+Logan工业区双就业中心，家庭通勤便利

价格：750澳元/周（2015同户型仅350澳元）——十年翻倍

“中间地带”价值重估，成为家庭租客新宠。

六、高端租赁——品质断层正在出现

租客偏好：步行友好、餐饮丰富、河景、学区

分水岭：房子略差即空置，优质房源仍抢；Balmoral河景+餐饮圈租金+11.4%至925澳元/周

预测：整体增速将放缓，但“好房-普房”租金差继续拉大

七、展望——涨势放缓，但方向不变

供应端：新公寓审批仍低于人口增速，800澳元以下库存继续枯竭

需求端：奥运前夜基建岗位+留学生返校，租金刚性增强

价格端：900-1000澳元段触及可负担上限，年涨幅预计由8%回落至4-5%，但绝对值仍向上

八、给租客与投资者的实操建议

租客

扩区：把目光放到Holland Park、Mansfield等“中间带”

错峰：避开1月、7月学生高峰；5月、9月议价空间稍大

产品：2居2卫+车位是流动性最好户型，议价余地低但选择多

投资者

锁定<1%空置率：内北、西南铁路走廊优先

关注800-1000澳元段：涨幅趋缓但现金流最稳

奥运基建节点：Cross River Rail沿线站点1公里半径，长期持有

布里斯班正在用“奥运速度”告别400澳元租金时代。空置率<1%是房东的护城河，也是租客的紧箍咒。供应缺口不填平，价格只会以不同斜率继续向上。对于租客，扩区、错峰、提升房型性价比是自救三部曲；对于投资者，紧跟基建、锁定铁路节点、持有优质户型，仍是分享奥运红利的最稳妥路径。你看好布里斯班吗？答案或许已经写在下一根上涨斜率里。