想在买一间“既能度假又能抵税”的度假房？Compare the Market新发布的跨国指数把澳洲列为“第二适宜购置度假房”目的地，仅次于地中海岛国塞浦路斯。这份覆盖50个国家的研究以购房负担能力、气候舒适度及生活便利设施为核心指标，澳洲综合得分7.46/10，轻松超越马耳他、意大利与希腊等传统欧洲度假胜地。

一、为什么是澳洲？

气候：月平均降雨量仅36.94毫米（第3干），年均气温22.8℃（第7高）

美食：每10万人拥有405家餐厅，高于多数欧美热门城市

安全：政治稳定、医疗体系完善、英语环境降低沟通成本

航程：亚洲主要城市直飞8-10小时，中东与欧洲航线也在加密

二、买家青睐的“澳式度假坐标”

Gold Coast、Sunshine Coast、Port Douglas、Byron Bay——传统滨海热线

Launceston（塔州）、Yarra Valley & Daylesford（维州）、Margaret River（西澳）——新兴“冷度假”热门，冬季酒庄+温泉组合吸引南半球反季游客

三、负担能力与贷款环境

Compare the Market资金部总经理Zeller提醒：

“度假房不是买风景，而是买现金流。澳洲房贷产品丰富，海外买家至高可贷70%，利率与自住贷款差距已收窄至0.3-0.5个百分点。”

购地+建房套餐（House & Land Package）在区域中心总价约55-70万澳元，低于悉尼/墨尔本中位价

小额印花税优惠：昆州、维州对<75万澳元度假房提供首次置业级别减免（海外买家除外）

四、税收“蜜月”正在收窄

从2026年7月1日起，ATO将把“高峰期不出租”的度假房视为“休闲设施”，利息、税费、维护费将无法抵税：

必须在学校假期、圣诞/新年等高峰段对外出租，且租约公开可查询

个人或亲友免费使用期间，相关费用不得申报

目前全国约200万套投资房申报税务减免，平均抵扣2万澳元/套——新规若严格执行，部分业主年度退税将减少数千澳元

五、如何合规“吃”税收优惠

Knight会计师事务所给出“安全区”操作：

高峰段至少出租4周，保留广告、预订平台记录

私人使用≤总可租天数的10%，且按市场价支付租金给自己（记账但不报税）

维护、清洁、广告费按比例分摊，私人使用部分不抵扣

持续记录Booking平台截图、银行流水，以备ATO抽查

六、未来趋势与投资建议

冷度假崛起：塔州、维州高地冬季长租需求稳定，夏季短租溢价高，全年入住率可达70%

模块化度假房：工厂预制+现场拼装，建造成本降低15-20%，可快速投入租赁市场

ESG溢价：太阳能+雨水收集系统，可提升租金10-12%，并符合各州绿色贷款贴息条件

区域航线加密：西澳Margaret River、南澳Barossa Valley直航航班增加，缩短空置窗口

七、结语

阳光、沙滩、酒庄与相对可负担的入场价，让澳洲在度假房赛道持续领跑。但税收新规明确释放信号：未来只有“真正投入租赁市场”的度假房才能享受抵税待遇。把个人使用天数压下来、把高峰租金放出去，再叠加绿色节能溢价，澳式度假房才能既赚风景，又赚现金流。