24岁的Serena和23岁的Miffy怎么也没想到，自己成为房主才六周，公寓市值就涨了约5万澳元。“如果是今天挂牌，我们大概率连看房资格都没有。”凭借联邦政府新“无限额5%首付计划”，这对年轻女孩在布里斯班传统富人区New Farm买下一套一室公寓，眼下同区两室步梯房已首次突破100万澳元大关——中介直言“行情喜忧参半：卖家欢呼，同事沮丧”。

一、政策速览：收入上限取消，5%即可入场

旧规：单身≤12.5万澳元、夫妻≤20万澳元

新规：2024年10月起收入上限全面取消，无限额名额

结果：首置买家可5%首付+免贷款保险（LMI），直接锁定 previously 够不到的“富人区”

二、买房现场：看房像“演唱会”，投资者夹道

Miffy回忆看房场景：“入口排队绕街区，卫生间门缝都挤不进去。投资者和我们同龄？不，他们40+，预算、经验双碾压。”

竞争密度：一套open home平均30-40组

年龄段割裂：20岁出头首置 vs 40+升级/投资

心理冲击：“孤立感”强烈，报价常被瞬间覆盖

三、价格快车：六周+5万，步梯两室首破百万

她们的一室：交割后六周估价+5万澳元（约+6%）

同区标杆：Moreton Street两室步梯公寓≈100万澳元

历史对比：2023年同类型≈70万澳元，年涨幅≈43%

New Farm在售两室公寓仅3-4套，供应<需求，价格“只涨不跌”成共识。

四、公寓逆袭：涨幅跑赢独立屋，全国趋势成型

Domain报告：New Farm公寓年涨11%，独立屋8%；全国搜索行为显示——

搜索关键词“unit”“townhouse”同比+18%

实际成交：公寓占比46%（2020年仅38%）

专家Tim Graham：“公寓从‘小跟班’变‘并肩跑’，资本增值与独立屋势均力敌。”

驱动因素：

供应缺口：布里斯班公寓竣工量连续3年低于需求

租金收益：公寓租售比3.2% vs 独立屋2.6%

人群变化：Downsizer、Right-sizer、移民更习惯公寓生活

五、中介“分裂”：一半欢呼，一半沮丧

Ben Lobie（当地中介）：“同事看成交价也叹气——他们自己已买不起。我们帮卖家拿高价，但心里清楚买家越来越少。”

公司内部分化：

卖方代理：佣金随高价上涨

租赁/买方同事：租金同步上涨，自己也被挤出市场

六、未来预警：供应跟不上，趋势难逆转

新公寓审批量：2024年同比下降22%

建设周期：从批文到交付平均3.5年

人口流入：昆州年净移民+5万人，70%涌入大布里斯班

Graham预测：“公寓紧俏还会持续2-3年，价格年增速或维持在8-10%。”

七、买家策略

首置客：锁定5%首付计划，提前做贷款预批，避开拍卖“情绪价”

换房/投资：关注地铁沿线+学区公寓，租售比>3%优先

观望者：把搜索半径扩大到CBD 15公里圈，等待供应放量

Serena和Miffy的故事是“政策+供应短缺”双重力量的缩影：5%首付让年轻人提前上车，供应不足却让上车门槛越涨越高。当中介都感叹“买不起”时，市场已发出明确信号——别再等“跌价”，先确保自己能在下一波涨价前拿到钥匙。毕竟，在New Farm，佳买房时机永远是昨天。