我们曾在今年2月预测2021-2022年期间住宅价格将上涨20%。

截至6月底，房屋价格涨幅已经高达12.2%，年化涨幅也达到了惊人的25.6%。作为澳大利亚大的城市，悉尼的房屋价格已经实现了预测中16%的涨幅。

由于近期悉尼受新冠疫情封城的影响，并且封城措施可能延期，我们重新调整了房屋价格的预测，预计2021-2022年房屋价格涨幅将高达23%，其中2021年的涨幅为18%。

由于自2009年以来澳大利亚储备银行首次进入加息周期导致全国房屋价格下跌5%，以及在多数房产市场的负担能力限制下，房产市场价格可能将在2023年回调。

然而需要明确的是，我们仍旧保持原先对这段时期内的房产市场动向的看法：房屋价格在2022年上半年将持续飙升，直至下半年受“宏观审慎”紧缩政策的影响而趋于平缓，并于2023年适度回调。

如何解读近期房屋价格受新冠疫情影响而增长速度放缓的现象？

尤其在悉尼的房产市场，房屋价格的上涨势头正逐渐放缓，甚至可能面临完全停滞的状态。然而，随着封锁措施的逐步放松，以及全国经济将在截至十二月的第二季度中反弹并推动房屋价格再一次加速上涨，目前房产市场热度稍降可能只是昙花一现。市场暂时的停滞并不会立即造成房屋价格的波动，而且在进入本轮封城时，房产市场正值火爆。值得注意的是，去年维州的第二波封城仅对房屋价格造成微弱的影响。

一旦新冠疫情封锁措施解除，2022年经济恢复的势头将超过预期水平，负担能力和政策之间的相互作用将成为影响房屋价格走势的关键因素。

回顾房产市场变化的历史，通常在负担能力限制与政策变化（例如利率上调等）的组合影响下，房屋价格的涨势才会趋于放缓或得到修正，极少受到负担能力限制的单独影响。而2015年和2017年的房产市场行情也表明，宏观审慎紧缩政策，即对银行贷款的限制，也会对房产市场起到相似的作用。

不过当房产市场周期面临不可避免的回调时，以下因素将降低房屋价格“硬着陆”的风险。

■首先，大力支持经济复苏的监管机构不太可能采取严厉的宏观审慎紧缩政策。

■其次，与2017-2019年房产市场调整的情况不同，我们预计其他领域的调整措施不会对房产市场造成额外的负面影响，比如对未来可能调整的住房相关税收政策以及银行业皇家委员会（BankingRoyalCommission）的调查报告的担忧。

■后，澳大利亚将步入平缓的加息周期，预计到2024年下半年，现金利率将达到1.25%的高峰。

就目前而言，房产市场的“非理性”繁荣还将持续，而新冠疫情对经济带来的挑战与不确定性，可能并不会同样作用于房产市场。

正如我们再次所见，外部冲击对澳大利亚房产市场并未造成强烈的不利影响。

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关于作者

MatthewHassan

Matthew是Westpac的经济学家。他的专长领域是房地产市场和澳大利亚消费。Matthew的研究帮助推动了Westpac对澳大利亚经济的看法，包括近呼吁提高官方利率。他的研究为住房市场发展和澳大利亚消费者的行为提供了重要参考。他是Westpac每月红皮书报告的作者，该报告被视为有关消费行业的必读材料。在2007年加入西太平洋银行团队之前，Matthew曾在澳大利亚和新西兰的领先经济咨询公司担任职位。

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