本篇文章将从经济发展周期、GDP、央行利率和失业率几个经济指标分析澳洲房地产市场的发展前景。

01、经济周期

对房地产周期的讨论不大可能脱离对经济周期的讨论，两者互为因果关系。一般而言，房地产周期和经济周期是一致的。但房地产周期会先于经济周期而动。

（Source：网络）

宏观经济对房地产价格的作用渠道在于基本面的变化会改变人们的预期。在经济高速增长阶段，伴随着低利率和收入的稳步增长，人们对未来有良好的期望，会促进房地产市场的投资和价格上涨。（Source：中信建投证券研究发展部）

由于卓有成效的抗疫结果，比预期更早的取消社交距离限制，以及政府政策的支持，澳洲的经济正在反弹复苏，就业率回升，同时利率已是历史低点。

澳洲房地产市场正在从反弹阶段（Recovery）即将逐渐过渡到高速增长阶段（Expansion）。

时机就是。

02、GDP

GDP如何影响房地产市场？

GDP对于房地产投资者而言非常重要，简单来说，当数据显示经济正在增长时，购房者对澳大利亚的整体经济健康充满信心，那么房地产市场通常会显得乐观。（Source：CapitalProperties）

上图是澳洲统计局公布的GDP走势图，如果以2019年为基点100，GDP在2020年跌倒谷底后，开始触底反弹，预计在2021年中恢复到疫情前水平，全年增速4%，2022、2023年后保持3%-4%的增速。（Source：ABS）

根据国际货币基金组织（IMF）发布经济展望报告，预计2021年一季度之前，澳洲GDP将恢复至疫情前水平，全年增长4.5%，成为经济表现好的国家之一。（Source：SMH）

经济复苏，信心提振，房屋价值趋于上升。就业率开始逐渐上升，因此更多的人有能力购买房屋，所以现在是购买新房屋或成为首次购房者的时机。

03、央行利率

利率极大地影响了潜在购房者的购买力。当利率很高时，它可能会阻止许多潜在的购买者购买。相反，当利率较低时，这可能会促使购房活动激增，因为长期的住房融资成本较低。

澳大利亚现金利率走势图

正如人们普遍预期的那样，澳大利亚储备银行在4月的会议上将其现金利率保持在0.1％的历史低位不变，并重申至少要等到2024年实际通货膨胀率持续维持在2-3％的目标范围内，他们将维持宽松的货币政策。

04、失业率

就业与住房负担能力相关。根据ABS数据，澳大利亚就业参与率已恢复到历史高水平。就业参与率的恢复速度比预期的要快，失业率在去年12月进一步下降到6.6％。表明失业率已经过了峰值，并且比疫情早期的预期水平要低得多（下图）。

到2021年末，就业和工时总量都回到疫情前的水平。劳动力市场恢复较快的关键驱动力是2020年下半年的活动反弹出预期。

澳大利亚招聘广告

澳大利亚的招聘广告在一个月前上涨了8.8％之后，在2021年3月达到190,542的十二年来高水平，环比增长了7.4％。这是招聘广告连续第十个月增长，表明劳动力市场的复苏可以承受住JobKeeper的取消。

劳动力市场逐渐复苏，住房负担能力增强，综合以上几个因素，会共同推动房价的进一步攀升。衡量房地产市场还有很多经济指标，比如人口增长率、工资增长率等，在此就不一一列举了。

购置房产

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