2021年，当澳洲房地产市场经历爆炸式增长的时候，公寓并未参与这场狂欢。和独立屋相比，公寓曾是“价值洼地”，以至于买家对之“唯恐避之不及”。

而如今，公寓以“黑马”姿态强势回归，打了一场漂亮的翻身仗。新数据显示，澳洲半数城区公寓价值逆势上涨，涨幅甚至超过了当年独领风骚的独立屋。

半数城区公寓价格涨幅超独立屋

由于可负担性下降、借贷能力降低，房产买家将目光投向了高密度住房。

CoreLogic的数据显示，过去的几个月里，全国一半以上城区的公寓价格涨幅超过了独立屋。

CoreLogic对全澳899个城区进行了分析，其中489个城区的公寓表现优于独立屋，包括内城区、外城区和沿海区域。

CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示：“在首府城市中，许多表现好的公寓市场都相对负担得起，尤其是与该地区的独立屋市场相比。”

2月到4月，悉尼内西区Newtown的公寓价值上涨0.4%，独立屋价值却下降7.5%。目前该区的独立屋中位价为1,782,653澳元，公寓中位价为872,492澳元。

悉尼南区Woolooware的公寓价值攀升4.9%，至103.6万澳元，房屋价值却下跌2.5%，至265.4万澳元。

在墨尔本内城区Port Melbourne，公寓价值上涨了1.5%，Balaclava上涨了1.3%，而房屋价值分别下降5%和5.1%。

“我认为悉尼、墨尔本和布里斯班等热门国际城市的衰退至少可以部分被海外移民的回归所抵消。”Owen补充道。

价格差异将推高公寓需求

CoreLogic的分析显示，尽管市场放缓，但自今年年初以来，首府城市房屋和公寓的价格差异仍在扩大。这将继续推高市场对公寓的需求。

在悉尼，独立屋的价格比公寓贵70%，高于1月份的66%。

阿德莱德的差距扩大到65%，珀斯为41%，霍巴特为37%，达尔文为55%。

而布里斯班的独立屋和公寓之间的价格差距已经膨胀到了惊人的80%，这也是所有首府城市中创纪录的巨大价差。

相比之下，随着公寓价格开始追赶，墨尔本和首都领地的价格差距有所缩小。

在墨尔本，目前独立屋比公寓贵59%，比今年早些时候的61%有所下降。

首都领地的独立屋则比公寓贵73%，低于今年1月记录的74%的差距。

“我认为，由于房产之间的价格差距创纪录，我们可能会看到独立屋比公寓更疲软，而利率上升正在影响借款人的能力，这一切都将需求转向公寓而不是独立屋。”Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示。

“特别是在悉尼和墨尔本等价格较高的市场，这对买家来说真的是一个至关重要的决定，因为你往往会发现。买家不会真正就房子的位置进行让步，而是会再三考虑所购买的物业类型，以留在某个特定的地区。”

“所以，他们更可能在住房的大小或类型上妥协，而不是在位置上。”

公寓租金增长超过独立屋

除此之外，租金上涨有望吸引更多的投资者进入公寓市场，并进一步推高今年的公寓价格。

根据CoreLogic的数据，2022年季度公寓租金上涨3.1%。

4月份，尽管首府城市公寓价格仅上涨0.2%，而独立屋的涨幅为1.3%，公寓的租金涨幅仍然连续第四个月超过独立屋。

当月，阿德莱德和西澳地区的公寓租金增长速度领先，其次是墨尔本、珀斯、昆士兰郊区和悉尼。

CoreLogic研究分析师Kaytlin Ezzy表示：“在截至4月底的三个月里，首府城市公寓租金增长超过了资本收益，这两项指标均录得8.3%的年增长率。”

“如果租金增长继续超过资本收益，提高租金收益率应该有助于激励通常更喜欢维护成本较低的公寓部分投资者。”

报道指，达尔文的公寓收益率继续保持高，为6.6%，其次是珀斯和阿德莱德。悉尼的公寓收益率现在为3.1%，而墨尔本的收益率现在为3.6%。

Ezzy指，公寓租金的强劲增长是由低空置率推动的。此外，供应缺乏以及国际移民的回归也是公寓租金飙升的原因。

布里斯班和阿德莱德的公寓总挂牌量仍比前五年平均水平低约40%，尽管近几个月新公布的公寓挂牌量有所正常化。

另一方面，悉尼和墨尔本的公寓总供应量现在比平均水平高出8%至17%，这表明上市的公寓比出售的公寓多。

结语

由于租金上涨和政府的激励措施，越来越多的租房者开始转向购置公寓，因为这比付房租更实惠，也比购买独立屋便宜得多。

展望未来，海外移民的增加，公寓价格的相对可负担性，以及新增投资者融资的增加，都将使公寓免受整体市场调整的冲击，甚至继续逆势上扬。

资料来源：华人房产、AFR, the Urban Developer