在往期推文中，我们为大家介绍了为什么离婚、遗产和清算类物业有捡漏的机会。但在实际的拍卖当中，这三大类物业

有的人捡了便宜

有人却吃了亏

用远高于市场价的钱拍下这些物业

是什么原因导致了这样的两极分化呢？今天就从成本中心的角度，为大家解读一下这类拍卖的卖家心理。

通过对决策成本和重置成本的理解，相信你在选择这类房产的时候，可以做到不吃亏，更好的理解这类拍卖的底层逻辑。

拍卖房

成本是决定价格的关键因素

大部分人在做决策的时候，会重点关注成本。对于我们买方来说，成本分有形成本和无形成本，我们购买房产时支付的价格、印花税、市政费、土地税等都是有形成本。

另外还有一系列的无形成本，比如决策成本、时间成本、重置成本，往往无形成本会反过来影响到我们的实际有形成本。

对于卖方来说，也一样有成本，并且这些成本会影响他们的出售决定。

一、决策成本

我们先来说一下决策成本（Cost of decision making）。决策成本不同于传统的成本概念，它是根据预测估算出来的、尚未发生的未来成本。

拿卖方来举例：之前讲离婚房产的时候，我们说过“在决定房产到底应该卖多少钱”时，夫妻双方往往很难达成一致，一般都委托律师出面协调，并且终以拍卖的形式决定正式的市场价格。

这是简单的处理方式

但额外产生的法律成本

就变成了卖家的决策成本

二、重置成本

另外再给大家介绍一下重置成本（replacement cost）。这是指按照当前市场条件重新取得同样一项资产所需支付的金额。

对卖家来说，这通常指重新销售同一房产所需要的成本。比如：夫妻双方认为离婚物业在次销售时的价格不合理，计划放置半年之后再卖，那么在销售时会再次产生：广告费、家具租赁或房屋装饰费、花园整修费等等。

同时还需承担很大的风险：该房产在这几个月时间内，会不会市场价更低了？

由于离婚物业必须在离婚后12个月之内把房产卖掉进行资产划分，因此离婚物业和遗产拍卖这类房产重置成本非常高且风险很大，所以这类物业一般只会上市销售一次随即卖掉。

为什么这些需要“急售”的房产

有人捡漏有人支付高价？

不论是从决策成本还是重置成本来看，这类房东急售的房产按道理来说是应该以比市场价低的价格出售，才符合逻辑。

但为什么有的人捡了便宜但有人却付了更高的价格？其主要的原因在于竞争！供需关系在很大程度上主导了价格的高低。

在这里给大家举一个例子。

之前在墨尔本的富人区，有一套遗产房拍卖吸引了众多买家的目光，被称为当周拍卖的地王。

该物业占地约1200平米，周边私校林立，但房子本身可再利用的价值几乎为零，所以基本都是土地的价值。

这套房子市场价值约在$650-680万澳币左右，而上市期间的报价却很低，在$500-550万澳币。拍卖当天也确实是从$500万起拍，550万就上市了。

由于$500万这个价格极具吸引力，当天参与拍卖的人数众多，竞争非常激烈，终以$724万澳币的成交。

很多抱有捡便宜心理的买家终都被这一成交价所震惊，毕竟这价格已经远超于市场价了。

其实，会出现这种情况，就是因为买方没有清晰的价格定位。一旦超过自己的心理预期，就要及时叫停，果断放弃。不要被自己的情绪所困扰，终赢得了拍卖，却支付了高昂价格，诺奖得主行为经济学家理查德·塞勒所谓的“赢家的诅咒”即使如此。

房屋拍卖的过程

就是买方与买方之间、买方与卖方之间

的心理上的博弈

要以合适的价格拿下心仪的物业

一定要多进行对比和了解！

来源：墨尔本买方中介